ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist ein 1986 errichtetes, zweigeschossiges, einseitig angebautes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung im ausgebauten Dachgeschoss, Unterkellerung und Garage in Duisburg-Aldenrade, Heinestraße 40 A (Flurstück 633, 982 m², L-förmig). Das Gutachten nennt eine Wohnfläche von ca. 268 m² (Hauptwohnung ca. 208 m², Einliegerwohnung ca. 60 m²) sowie ca. 39 m² Nutzfläche im Keller. Die Wohnlage wird als „mittel“ eingestuft, die Umgebung als gepflegte Wohnstraße mit zwei- bis dreigeschossiger Wohnbebauung. Die Autobahnauffahrt A 59 liegt rund 0,4 km entfernt, das Nahversorgungszentrum an der Friedrich-Ebert-Straße in unmittelbarer Nähe (Gutachten S. 11 f.). Zum Zustand sind kaum belastbare Aussagen möglich: Der Zugang wurde nicht gestattet, der Gutachter konnte nur von der Straße aus besichtigen. Der Baukörper wirkt äußerlich durchschnittlich gepflegt. Nach ungeprüften Unterlagen der Gläubigerin wurden 2021/2022 Fenster, Wohnungseingangstür, Garagentor, Bäder und Innenausbau modernisiert und eine Fußbodenheizung eingebaut; Fernwärme, Smart-Home-System, Klimasplitgeräte, Kamin und ein hochwertig ausgebauter Keller werden genannt. Bauschäden und Baumängel sind „unbekannt“. Ein gültiger Energieausweis liegt nicht vor. Rechtlich ist in Abteilung II nur der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen; Baulasten, Denkmalschutz und Wohnungsbindung bestehen laut Gutachten nicht, ein konkreter Altlastenverdacht liegt nicht vor, Erschließungsbeiträge sind bezahlt. Der Standort liegt in einem Karstgebiet mit Gasaustritt in Bohrungen; Walsum ist bergbaulich unterwandert. Die Vermietungssituation ist unbekannt. Der Verkehrswert von 719.000 € (gewogenes Mittel aus Vergleichswert 734.000 € und Sachwert 703.000 €) enthält ausdrücklich keinen Risikoabschlag für die fehlende Innenbesichtigung. In einem früheren Termin wurde der Zuschlag versagt, die 5/10- und 7/10-Wertgrenzen gelten daher nicht mehr. Der Termin ist am 16.03.2027, 10:30 Uhr beim Amtsgericht Duisburg. Für Bieter ergibt sich ein Objekt mit nominell hochwertiger Ausstattung, aber unbekanntem Innenzustand. Es kann sich eher für Eigennutzer oder Investoren mit Risikobereitschaft und Bauerfahrung eignen, die den Innenzustand nach dem Zuschlag klären und Räumung und Mängel einkalkulieren können, wenn der Gebotspreis die Unsicherheit abbildet. Der Wegfall der Mindestgebotsgrenzen kann Chancen eröffnen, ersetzt aber keine Prüfung der Risiken.