ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Erzhausen, Hessen

Das Objekt ist ein freistehendes Einfamilienhaus in der Bahnstraße 34 in 64390 Erzhausen (Landkreis Darmstadt-Dieburg), rund 5 km nördlich von Darmstadt. Das Grundstück (Flurstück 666, Flur 1) umfasst 383 m² und ist nahezu eben und rechteckig. Der Gutachter beschreibt eine durchschnittliche Wohnlage in Ortslage mit Ein- bis Zweifamilienhäusern, Anbindung über Bus und S-Bahn sowie Immissionen durch Straßen- und Flugverkehr. Am nördlichen Grundstücksende verläuft ein Bachlauf, in dessen Nähe grundsätzlich Hochwassergefahr besteht (Gutachten S. 6–7). Die Wohnfläche beträgt ca. 137 m². Das Gebäude wurde um 1950 als Massivbau errichtet; 1975 erfolgte ein Dachgeschossausbau, ansonsten nur geringfügige Modernisierung. Der Gutachter stuft den Zustand als renovierungsbedürftig mit allgemeinem Unterhaltungsstau ein (Gutachten S. 9). Beschrieben sind Wandfeuchtigkeit im Keller, mangelnde Wärmedämmung, Einzelöfen als Heizung, dezentrale elektrische Warmwasserbereitung sowie eine unfertige Elektroinstallation; im Erdgeschoss fehlen die Türblätter der Innentüren (Gutachten S. 10–12). Ein Energieausweis liegt nicht vor. Das Haus ist voll unterkellert und verfügt über einen Carport und eine überdachte Hoffläche. Im Grundbuch ist laut Gutachten nur der Versteigerungsvermerk (Abt. II Nr. 6) eingetragen; Abteilung III wurde nicht berücksichtigt. Es bestehen keine Baulast- und keine Altlasteneinträge, wertbeeinflussende Belastungen werden verneint. Das Objekt wird von der Eigentümerin selbst bewohnt, was Räumungsaufwand erwarten lassen kann. Der Gutachter setzt Schadenskosten von insgesamt 45.550 € an (Keller-Feuchtigkeit 20.000 €, Unterhaltungsstau 20.550 €, Dachdämmung 5.000 €), die er selbst als pauschale Schätzung bezeichnet. Der Verkehrswert beträgt laut Bekanntmachung 386.300 € (inklusive Zubehör im Wert von 300 €); das Gutachten ermittelt 386.000 € nach dem Sachwertverfahren, gestützt durch einen Ertragswert von 371.000 €. In den Sachwert fließt eine Marktanpassung von +30 % ein. Der Bodenwert beträgt 241.481,50 €, der Gebäudezeitwert nur 81.268,25 € bei einer Restnutzungsdauer von 16 Jahren. Der Termin ist am 25.02.2027, 09:30 Uhr, beim Amtsgericht Darmstadt. Das Objekt kann sich für Bieter mit Sanierungserfahrung und Kostenpuffer eignen, sofern die Bausubstanz vor dem Gebot fachlich geprüft wird und die Räumung der Eigentümerin einkalkuliert ist.