ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Gerstungen, Thüringen

Bewertet werden zwei Flurstücke in Unterellen, einem Ortsteil von Gerstungen im Wartburgkreis (Thüringen): das Flurstück 903 (692 m²) mit einem eingeschossigen, unterkellerten Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, einem Windfanganbau und zwei Wohnhausanbauten sowie das Flurstück 904/2 (109 m², Stellplatz). Die Lage beschreibt der Gutachter als mittlere Wohnlage in nordöstlicher Dorfrandlage, relativ ruhig, mit ausreichend Freiflächen, aber ländlicher Infrastruktur und Hanglage. Das Grundstück liegt im Innenbereich (Mischgebiet), der Bodenrichtwert beträgt 30 €/m² (Stand 01.01.2026). Das Wohnhaus entspricht im Rohbau dem Standard der fünfziger Jahre. Der Gutachter schätzt das Baujahr, da keine Unterlagen vorlagen. Die Standardstufe beträgt 1,9 (einfache Ausstattung). Genannt werden Wandrisse außen und innen, kein ausreichender Wärmeschutz, Gebrauchsabnutzungen und eine verschlissene Dachdeckung am Windfang. Das Gebäude ist teilweise vermüllt und muss beräumt werden. Die beiden Anbauten sind provisorisch bzw. nicht fertiggestellt und werden mit 0 € angesetzt. Abwasser läuft über eine Kleinklärgrube, die Heizung ist eine Warmwasserheizung auf Holz-/Kohlebasis. Die Gebäudeversicherung besteht laut Schuldner nicht. Die Restnutzungsdauer beträgt modellhaft ca. 10 Jahre bei 65 Jahren Gesamtnutzungsdauer. In Abteilung II ist nur der Versteigerungsvermerk eingetragen, Abteilung III weist keine Angaben auf. Baulasten und Denkmalschutz bestehen laut Amtsgericht nicht. Der Schuldner bewohnt das Objekt, die Räumung ist damit Teil des Erwerbsrisikos. Altlasten und Hausschwamm werden unterstellt nicht vorhanden. Der Verkehrswert beträgt 59.500 € (Sachwertverfahren, marktangepasst), fiktiv 54.500 € für Flurstück 903 und 5.000 € für Flurstück 904/2. Abgezogen wurden Faktoren für Baumängel (0,80) und Kubatur (0,85) sowie 8.000 € Beräumungs- und Entsorgungskosten. Das Objekt kann sich für Bieter mit Sanierungs- und Räumungserfahrung eignen, sofern der Sanierungsaufwand, die Beräumung und die ungeklärte Bausubstanz (Risse, Wärmeschutz, unfertige Anbauten) einkalkuliert werden. Der niedrige Verkehrswert steht einem erheblichen Instandsetzungsbedarf gegenüber; eine fachliche Prüfung vor dem Gebot erscheint sinnvoll.