ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Gerstungen, Thüringen

Das Objekt ist ein Wohngrundstück mit Einfamilienhaus und Nebengebäuden in der Friedensteinstraße 11, 99834 Gerstungen, Ortsteil Oberellen (Gemarkung Oberellen, Flurstück 9/2, 922 m², Grundbuch Blatt 868). Laut Terminsbestimmung handelt es sich um ein zweigeschossiges, teilunterkellertes Wohnhaus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss, einem eingeschossigen Anbau und einem zweigeschossigen Stallgebäude sowie Nebengelass. Das Objekt steht unter Denkmalschutz. Die Lage ist laut Bodenrichtwertkarte ein Mischgebiet mit Ein- und Zweifamilienhäusern; der Bodenrichtwert beträgt 18 €/m² (Stichtag 01.01.2022). Das Grundstück ist laut Fotodokumentation stark hängig. Der Verkehrswert beträgt 66.000 €. Der Termin ist am 28.01.2027 beim Amtsgericht Eisenach. Die Fotodokumentation des Gutachtens zeigt erhebliche Schäden: abgewitterte Fassade des Anbaus, Gefügeschäden und Ausbrüche im Sandsteinsockel, schadhaftes Vordach und Fallrohr, Feuchtigkeitsschäden mit Ausblühungen im Abstellraum, Risse im Fliesenbelag, stark durchhängende Decke und Unterzug im Wohnzimmer sowie einen stark durchfeuchteten Keller mit Fäulnisschäden bei nur ca. 1,40 m Raumhöhe. Das Wohnzimmer wird als stark renovierungsbedürftig bezeichnet. Der Heizkessel wurde ausgebaut, beheizt wird über Öfen. Die Nebengebäude zeigen Bauteilschäden an Mauerwerk und Fachwerk; Verschlag und Carport werden als ohne wertrelevante Bausubstanz bezeichnet. Ein Carport ragt teilweise als Überbau auf das Nachbargrundstück. Zum Verfahren: Der Zuschlag wurde in einem früheren Termin nach § 85a ZVG versagt, die Wertgrenzen sind weggefallen. Die Sicherheit beträgt 10 % des Verkehrswerts; Barzahlung ist ausgeschlossen. Betreibende Gläubigerin ist laut Deckseite eine Bank. Angaben zu Grundbuchlasten, bestehenbleibenden Rechten, Flächen und Baujahr liegen nicht vor, da der Gutachtentext fehlt. Der Überbau des Carports und der Denkmalschutz sind wertrelevante Punkte. Fazit: Das Objekt kann sich für Investoren oder Eigennutzer mit Sanierungs- und Denkmalschutzerfahrung eignen, sofern der Sanierungsaufwand, die Auflagen der Denkmalpflege und die ungeklärten Rechte geprüft werden. Der niedrige Verkehrswert und der Wegfall der Wertgrenzen stehen einem erheblichen Instandsetzungsbedarf und einer lückenhaften Beleglage gegenüber.