TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Grünberg, Hessen

Zum Aufruf kommt eine massiv errichtete Doppelhaushälfte mit Garage, Werkstatt und Nebengebäuden auf einem 1.111 m² großen Grundstück in Stadtrandlage von 35305 Grünberg (Neupforte 17). Das ursprüngliche Baujahr des Hauptgebäudes liegt bei 1960 (mit Anbau 1974). Das Grundstück gliedert sich in einen baulich genutzten Bereich (711 m²) und einen südöstlichen Garten- bzw. Brachflächenbereich (400 m²). Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 224 m² über Erdgeschoss, Obergeschoss und das voll ausgebaute Dachgeschoss. Das Kellergeschoss verfügt aufgrund der leichten Hanglage an der Rückseite über einen ebenerdigen Zugang und beherbergt zwei einfach ausgebaute Räume sowie Nutzflächen. Die Nebengebäude umfassen eine Garage sowie eine 1972/1974 errichtete Werkstatt mit Hebebühnen und einen baufälligen Holzschuppen. Der bauliche Zustand des Wohnhauses wird als normal bis mäßig, energetisch und technisch jedoch als stark überaltert eingestuft. Seit Einbau der Gas-Zentralheizung Ende der 1990er Jahre und dem Tausch eines Fensters im Jahr 2008 fanden keine nennenswerten Modernisierungen statt. Es besteht erheblicher Sanierungsbedarf an Dach, Fassade, Fenstern, Leitungen und Sanitäranlagen. Dies spiegelt sich in den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen wider, die der Gutachter mit einem pauschalen Abzug von 188.000 € im Sachwertverfahren ansetzt. Die Außenanlagen sind vernachlässigt; Hofbefestigungen und Terrassen weisen Setzungen auf, und Stützmauern zeigen Verformungen sowie Risse. Am Werkstattdach besteht zudem der Verdacht auf asbesthaltige Faserzementplatten. Ein wesentlicher funktionaler Nachteil ist das Fehlen eines separaten Eingangs für das teilweise fremdvermietete Obergeschoss, wodurch Durchgangsverkehr durch die Erdgeschossräume erforderlich ist. Im Grundbuch Blatt 3319 bestehen laut amtlicher Bekanntmachung Grundschulden im Gesamtbetrag von 53.072,09 € (2.914,36 €, 25.564,59 €, 14.367,30 € und 10.225,84 €), welche als bestehen bleibende Rechte (§ 52 ZVG) vom Meistbietenden übernommen werden müssen. In Abteilung II sind keine wertbeeinflussenden Lasten eingetragen; das Baulastenverzeichnis ist unbelastet. Die Versteigerung erfolgt zur Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung). Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 25.02.2026 im gewichteten Verfahren (Sachwert vorrangig, Ertragswert stützend) auf 215.000 € festgesetzt. Das Objekt offeriert aufgrund des großzügigen Raumangebots und der Werkstatt interessante Nutzungsperspektiven für handwerklich versierte Erwerber. Wegen der bestehenden Grundpfandrechte und des massiven Sanierungsbedarfs erfordert die Immobilie jedoch ein hohes Maß an Eigenkapital und bautechnischer Erfahrung. Ein Engagement empfiehlt sich nur nach genauer Berücksichtigung des effektiven Erwerbspreises (Bargebot zuzüglich Grundschulden) und Prüfung des Mietverhältnisses im Obergeschoss.