KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1913 · vermietet

Zum Aufruf kommt ein im Jahr 1913 errichtetes und 1984 um einen Anbau erweitertes Einfamilienhaus nebst Scheune und Stall-/Werkstattgebäuden auf einem 946 m² großen Grundstück in Hadamar-Oberzeuzheim. Das Anwesen weist einen erheblichen Sanierungs- und Renovierungsstau auf; die Scheune wird vom Ortsgericht als baufällig bzw. möglicherweise abrissreif eingestuft. Im Kellergeschoss liegen sichtbare Feuchtigkeitsschäden und erhebliche Müllablagerungen vor, die eine vollständige Begehung verhinderten. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 167.220,00 €. Das Obergeschoss wird derzeit von der Tochter des Antragsgegners bewohnt.

Biet-Score

Ausgeglichen · 57 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vorrangig für versierte Handwerker, Bauherren oder Projektentwickler, die das Potenzial des 946 m² großen Grundstücks durch eine umfassende Kernsanierung oder einen Teilabriss nebst Neugestaltung realisieren können. Kapitalanleger müssen hohe Folgeinvestitionen für Entrümpelung, Trockenlegung, energetische Ertüchtigung und Heizungserneuerung einkalkulieren. Vor einer Gebotsabgabe sollte die Klärung der Räumung mit der Bewohnerin sowie eine baufachliche Prüfung der Bausubstanz im Vordergrund stehen.

Chancen

5

Bestehende Gebäude bieten nach Kernsanierung oder Umbau vielseitiges Nutzungspotenzial für Handwerker oder Tierhalter.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Straße Hofacker 2 im alten Ortskern von Hadamar-Oberzeuzheim. Die Liegenschaft umfasst ein 946 m² großes, vollständig eingezäuntes Areal (Flur 40, Flurstück 79), das mit einem freistehenden Wohnhaus, einer Scheune sowie Nebengebäuden (Hasenstallungen, Strohlager, Werkstatt) bebaut ist. Die örtliche Infrastruktur bietet Grundschule, Kindergarten und Nahversorgung, während die nahe Bundesstraße 54 und der Bahnhof Niederzeuzheim die regionale Anbindung sichern. Das Wohnhaus wurde ca. 1913 in Massivbauweise (Backstein, Bruchstein, Hohlblocksteine) errichtet und 1984 um einen Wohnzimmeranbau erweitert. Die Bausubstanz ist insgesamt in einem stark abgewirtschafteten, unsauberen und stark renovierungsbedürftigen Zustand. Die Dämmung im Anbaudach ist unvollständig ohne Dampfsperre, die Beheizung erfolgt über eine Holzheizung, und der Kamin im Erdgeschoss ist defekt. Der Bruchsteinkeller zeigt sichtbare Nässespuren und konnte wegen massiver Unratmengen nur eingeschränkt begutachtet werden. Die Scheune ist stark baufällig, besitzt kein Tor und gilt als potenziell abrissreif. Rechtlich handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Das Baulastverzeichnis wurde im Rahmen der Ortsgerichtsschätzung nicht eingesehen; Altlasten wurden optisch nicht festgestellt. Das Obergeschoss wird aktuell von der Tochter des Miteigentümers bewohnt, woraus sich nach Zuschlagserteilung potenzieller Räumungsaufwand ergeben kann. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 167.220,00 € – zusammengesetzt aus 66.220,00 € Bodenwert, 90.000,00 € Wohnhauswert, 5.000,00 € Scheune, 4.000,00 € Nebengebäude und 2.000,00 € Außenanlagen – liegt die Einstiegshürde moderat. Investoren sollten jedoch erhebliche Budgets für Schadstoffsanierung, Trockenlegung, Entrümpelung und energetische Sanierung einplanen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Wohnhaus: Baujahr 1913; im Jahr 1984 mit einem Anbau erweitert; nicht isoliert; Holzheiung; einfach und doppelt verglaste Kunststofffenster; Teilunterkellert (Nässe bzw. Feuchtigkeitsspuren sichtbar); stark renovierungsbedürftig Scheune: stark renovierungsbedürftig; kein Scheunentor auf der gesamten Frontfläche; Satteldach Hasenstallungen mit Strohlager und kleiner Werkstatt

Hinweise zur Datenlage

Es liegt eine Schätzungsurkunde des Ortsgerichts Hadamar III / Limburg vor. Keine detaillierten Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnungen oder Baulastenauskünfte vorhanden.
Teilbesichtigung durch das Ortsgericht erfolgt; Kellerbereich war wegen starker Vermüllung nur eingeschränkt einsehbar.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0010 K 0030/2025
Amtsgericht: Limburg a. d. Lahn
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 30.10.2026 · 10:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1913

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 167.220 €
Grundstücksfläche: 946 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 946 m²
Bodenrichtwert: 70 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 66.220 €946 m² × 70 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Hofacker
Hausnummer: 2
PLZ: 65589
Ort: Hadamar
Stadtteil: Oberzeuzheim

Weitere Angaben aus dem Gutachten14 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 3 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren

Rechte 5 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Ohne Wohnflächenangabe im Gutachten lässt sich kein Preis je m² berechnen. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

	Üblicher Marktpreis · Hadamar	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.159 €/m²typischer Wert	1.735 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	2.053 – 2.473 €/m²	1.189 – 1.929 €/m² mittlere Hälfte
Quelle	Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Hadamar

2.159 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.053 – 2.473 €/m²
Quelle: Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.735 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 1.189 – 1.929 €/m² mittlere Hälfte
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Hadamar	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	8 Objekte; der Zustand liegt für 6 der 8 vor

Üblicher Marktpreis · Hadamar

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 8 Objekte; der Zustand liegt für 6 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1913Gruppe 1900
Zustand: hier stark sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: stark sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,33 – 7,35 €/m² im Monat, typisch 6,94 €/m² · angesetzt in 10 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 8 Vergleichsobjekte anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 4,0 km entfernt (Elbgrund) — 1.735 €/m², Baujahr 1951, durchschnittlich, 117 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Westerwaldstraße, Waldernbach	Einfamilienhaus	1900	160 m²	sanierungsbedürftig	107.000 €	669 €	26.11.2026	9,0 km
Lahrer Weg, Fussingen	Zweifamilienhaus, Garage, Nebengebäude	1830	246 m²	sanierungsbedürftig	170.000 €	691 €	13.11.2026	7,0 km
Hainstraße, Ohren	Einfamilienhaus, mit Einliegerwohnung und Doppelgarage	1973	231 m²	sanierungsbedürftig	313.000 €	1.355 €	14.08.2026	20,0 km
Mainzer Landstraße, Mühlbach	Einfamilienhaus	—	117 m²	unbewertet	203.000 €	1.735 €	19.06.2026	unbekannt
Mainzer Landstraße, Elbgrund	Einfamilienhaus, und unbebautes Grundstück	1951	117 m²	durchschnittlich	203.000 €	1.735 €	02.10.2026	4,0 km
Steinweg, Würges	Einfamilienhaus	1900	91 m²	renovierungsbedürftig / einfach	173.600 €	1.908 €	23.10.2026	25,0 km
Laubusweg, Haintchen	Einfamilienhaus	—	171 m²	unbewertet	341.000 €	1.994 €	19.06.2026	unbekannt
Alte Straße, Würges	Zweifamilienhaus	—	207 m²	durchschnittlich	420.000 €	2.029 €	04.12.2026	25,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 6

Bodenrichtwert: 70 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 946 m²
Anteiliger Bodenwert: 66.220 €
Verkehrswert: 167.220 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 2,53
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 101.000 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 6

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert66.220 €

Gebäude / Wohnung101.000 €

Verkehrswert167.220 €

Rechenweg

Flächenanteil: 946 m² Gesamtgrundstück = 946 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 946 m² × 70 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 177 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 177 €/m² / 70 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 167.220 € − 66.220 € = 101.000 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Limburg-Weilburg, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart