ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Hettstadt, Bayern

Das Objekt ist ein Einfamilienhaus in Massivbauweise, Baujahr 1989, auf einem 547 m² großen Grundstück (Flurstück 662/1) in der Baumgartenstraße 1 a in 97265 Hettstadt, Landkreis Würzburg. Es liegt am südlichen Ortsrand, rund 50 m nördlich der Staatsstraße 2298, in einer von ein- und zweigeschossiger Wohnbebauung geprägten Anliegerstraße. Würzburg ist rund 12 km entfernt, die nächste Bushaltestelle 150 m. Kindergarten und Grundschule sind im Ort; einen direkten Bahnanschluss gibt es laut Gutachten nicht (Gutachten S. 14–15). Das Haus hat Keller als Sockelgeschoss, Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss. Der Gutachter setzt 186,40 m² Wohnfläche an (Bekanntmachung: ca. 136,40 m²). Der Zustand wird als gut beschrieben, Instandhaltungsarbeiten seien augenscheinlich regelmäßig erfolgt. Modernisiert wurden der Kachelofen (2016), der Ölbrenner (2023) und das Erdgeschossbad (2024). Beheizt wird über eine Öl-Zentralheizung von 1987 mit Fußbodenheizung im Erdgeschoss. Ein Energieausweis wurde nicht vorgelegt. Ein vorschriftsmäßiger Rückstauschutz für die WC-Anlage im Keller fehlt (Gutachten S. 16–17). In Abteilung II ist nur der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen; bestehenbleibende Rechte sind nicht ersichtlich. Für Carport und Holzschuppen liegen keine Baugenehmigungen vor; der Gutachter hält eine Genehmigungsfähigkeit für nicht gegeben, da Maße und Abstandsflächen nicht eingehalten werden, und setzt beide wertneutral an. Das Objekt ist nicht vermietet und wird vom Eigentümer selbst genutzt; es besteht ein Räumungsrisiko bei Zuschlag. Der Sicherheitsbetrag beträgt 10 % des Verkehrswerts, Barzahlung ist ausgeschlossen. Der Verkehrswert von 468.000 € wurde aus dem Sachwert (467.514 €) abgeleitet; der Ertragswert (467.391 €) liegt nahezu gleichauf, der Vergleichswert bei 374.850 €. Das Objekt kann sich für Eigennutzer eignen, sofern der Rückstauschutz nachgerüstet und die Genehmigungslage der Nebengebäude geklärt wird. Als Kapitalanlage erscheint es wegen der geringen Bruttorendite von 4,32 % (laut Gutachten) eher zurückhaltend einzuordnen. Die Marktanpassung von 4 % und der Bodenrichtwert von 130 €/m² (Stand 01.01.2024) sind in die Bewertung eingeflossen.