ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Köln, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens ist ein Grundbesitz in 50765 Köln, Stadtteil Esch/Auweiler, bestehend aus den fünf Flurstücken 140, 143, 254, 255 und 256 der Flur 15 mit einer Gesamtfläche von 1.521 m². Das straßenseitige Flurstück 254 ist mit einem freistehenden Einfamilienhaus bebaut, dessen Ursprung um das Jahr 1900 liegt. Das Gebäude gliedert sich in ein voll unterkellertes, zweigeschossiges Vorderhaus mit nicht ausgebautem Satteldachgeschoss, einen eingeschossigen Windfang-Vorbau sowie einen 1959 bzw. 1995/1996 ergänzten, nicht unterkellerten Erweiterungsanbau mit Flachdach und Dachterrasse. Im rückwärtigen Teil des Anbaus befindet sich eine Einzelgarage. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 134 m² (Gutachten S. 21). Die übrigen Flurstücke sind unbebaut, wobei die rückwärtigen Parzellen 140 und 143 (zusammen 993 m²) als prinzipiell bebaubares Rohbauland nach § 34 BauGB einzustufen sind. Da dem Sachverständigen der Zutritt verwehrt wurde, basiert die Wertermittlung ausschließlich auf einer Außenbesichtigung und Aktenlage. Das Gebäude weist nach äußerem Eindruck einen nachlässigen Unterhaltungszustand auf; die Fassaden zeigen diverse Risse, Putz- und Anstrichschäden, und die Fenster des Vorbaus sind verwittert. Für das nicht einsehbare Innere wurde im Sachwertverfahren ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 30.000,00 € angesetzt (Gutachten S. 5, 24). Nach Einschätzung des Gutachters war das Objekt zum Besichtigungsstichtag unbewohnt und mietfrei. Planungs- und genehmigungsrechtlich liegt das Areal im Bereich der Erhaltungssatzung E 19 'Esch/Auweiler Dorfkern'. Drei im Oktober 2022 eingereichte Bauanträge zur massiven Nachverdichtung (Erweiterung Bestandsgebäude, Neubau Zweifamilienhaus sowie Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage) wurden im August 2023 durch die Stadt Köln versagt (Gutachten S. 13–19); hierüber wird derzeit vor dem Verwaltungsgericht gestritten. Während der Sachverständige den Verkehrswert unter Ansatz von Hausgartenland auf 630.000,00 € schätzte, setzte das Landgericht Köln den amtlichen Verkehrswert per Beschluss vom 25.02.2026 auf 825.000,00 € fest, indem das Hinterland als Rohbauland bewertet wurde (Bekanntmachung S. 2). Investoren bietet sich hier eine seltene Flächenreserve im Kölner Stadtgebiet mit Wohnhausbestand. Der Erwerb erfordert jedoch profunde Kenntnisse im öffentlichen Baurecht, da jegliche bauliche Nachverdichtung sensibel in die historische Dorfkernstruktur eingepasst werden muss und für das Bestandsgebäude infolge der fehlenden Innenbesichtigung ein unbestimmtes Sanierungsrisiko besteht.