ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Köln, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist ein sehr kleines Grundstück mit Einfamilienhaus samt Anbau in der Andersenstraße 19 im Kölner Stadtteil Holweide (Stadtbezirk Mülheim), im Bereich der sogenannten Märchensiedlung. Es besteht aus zwei Flurstücken mit zusammen 97 m²: Flurstück 189 (92 m², Bauland) und Flurstück 197 (5 m², Bürgersteigfläche, der privaten Nutzung dauerhaft entzogen). Das zweigeschossige, nicht unterkellerte Gebäude mit Satteldach stammt vermutlich aus der Zeit vor 1900, der eingeschossige Anbau mit Pultdach etwa aus der Mitte des 20. Jahrhunderts (Gutachten S. 6). Die Wohnfläche beträgt rund 53 m², hinzu kommen rund 15 m² ausgebauter Dachspeicher. Der Gutachter stuft die Wohnlage als mittel ein (Gutachten S. 9). Es wurden keine Substanzschäden festgestellt, der Unterhaltungszustand wird als überwiegend normal beschrieben (Gutachten S. 6, 24). Die Ausstattung ist einfach: einfach verglaste Holzfenster, Gastherme (2014), innenseitig teilgedämmte Fassade, gedämmtes Dach. Der Gutachter erwartet hohe Heizkosten (Gutachten S. 25). Die meisten erkennbaren Modernisierungen liegen mehr als 30 Jahre zurück. Für Reparaturen, stellenweise Renovierung und Haustechnikwartung setzt er pauschal 2.500 € an. Erheblich sind die baurechtlichen Mängel: Räume erfüllen die Anforderungen an Aufenthaltsräume nicht (zu geringe lichte Höhen), drei der vier Zimmer sind Durchgangszimmer, die Innentreppe ist als notwendige Treppe unzulässig, der Dachraum hat keinen zweiten Rettungsweg, und die Nutzungsänderung zu Wohnraum wurde nie genehmigt. Ob Bestandsschutz besteht, wäre nur mit dem Bauordnungsamt zu klären (Gutachten S. 17 f.). Hinzu kommt ein historischer, in gegenseitiger Duldung fortgeführter eigener und nachbarlicher Überbau der Grundstücksgrenzen; Änderungen der Bebauung dürften nach Einschätzung des Gutachters an der Genehmigungsfähigkeit scheitern (Gutachten S. 13). Baulasten, Altlastenverdacht, Wohnungsbindung und Denkmalschutz verneint das Gutachten; in Abteilung II ist nur der Versteigerungsvermerk eingetragen. Der Verkehrswert beträgt 140.000 € (Sachwertverfahren, Stichtag 21.05.2026), davon 139.600 € auf Flurstück 189 und 400 € auf Flurstück 197. Der Bodenwert wird mit 830 €/m² angesetzt, die Restnutzungsdauer mit 20 Jahren; die Marktanpassung beträgt 25.639,29 €. Das Objekt kommt eher für Bieter in Frage, die einen kleinen Altbau ohne Umbauabsichten übernehmen oder die Fläche langfristig als Arrondierung sehen, sofern sie die baurechtlichen Mängel, den Überbau und die fehlende Genehmigung der Wohnnutzung einkalkulieren. Vor einem Gebot sollten Bestandsschutz und Überbauregelung geklärt werden.