TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Langeoog, Niedersachsen

Das Versteigerungsobjekt Polderweg 25 A befindet sich in einer guten, ruhigen Wohnlage im östlichen Ortsbereich der autofreien Nordseeinsel Langeoog. Der Ortskern mit Nahversorgungs- und Infrastruktureinrichtungen liegt rund 500 Meter entfernt. Das 309 m² große Grundstück ist mit einem kleinen, eingeschossigen Einfamilienhaus bzw. Ferienhaus (Baujahr ca. 1961, Flachdachanbau ca. 1978) mit einer überschlägig ermittelten Wohnfläche von ca. 40 m² sowie einem einfachen Holzgartenhaus bebaut. Das Grundstück weist einen schmalen Zuschnitt von ca. 10 m Breite und 28 m Tiefe auf. Das Wohnhaus befindet sich in einem unterdurchschnittlichen bis abgängigen Zustand. Im Bereich des Anbaus wurden massive Feuchtigkeitsschäden und starke Schimmelbildung infolge einer Dachleckage festgestellt; ein Befall mit Hausschwamm kann nicht ausgeschlossen werden. Da dem Gutachterausschuss der Zutritt verwehrt blieb, konnte das Objekt nur von außen besichtigt werden. Der Gutachterausschuss Aurich kommt zu dem Schluss, dass die Bausubstanz veraltet ist und ihr kein Wertanteil mehr beigemessen werden kann, da ein verbleibender Restnutzwert durch anfallende Abbruch- und Entsorgungskosten aufgezehrt wird. Die Außenanlagen und Einfriedungen sind ungepflegt und überwuchert. Planungsrechtlich liegt das Flurstück 259/4 im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. C „Gartenstraße / Polderweg“ (Sondergebiet Fremdenbeherbergung, GRZ 0,25, GFZ 0,4). Das Bestandsgebäude befindet sich jedoch außerhalb des gemeinsamen Bauteppichs mit dem Nachbargrundstück Flurstück 259/3. Eine bauliche Erweiterung oder ein Neubau sind ohne die Eintragung von Abstands- bzw. Vereinigungsbaulasten auf dem Nachbargrundstück unzulässig. Grundbuchlich bestehen in Abteilung II neben dem Versteigerungsvermerk keine Eintragungen; Altlasten und Denkmalschutz liegen laut Behördenauskunft nicht vor. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 01.11.2024 auf 309.000 € festgesetzt. Er basiert auf dem objektspezifisch angepassten Bodenwert (Bodenrichtwert 1.200 €/m² abzüglich 15 % Anpassung für die schmale Geometrie und Bauteppichsituation = 1.000 €/m²). Für Investoren stellt das Objekt eine seltene Erwerbsmöglichkeit auf einer gefragten Nordseeinsel dar, erfordert jedoch die Klärung nachbarschaftlicher Baulasten sowie die Einpreisung von Abriss- und Neubaukosten.