KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1913 · bewohnt

Versteigert wird im Rahmen einer Teilungsversteigerung das mit einem Einfamilienwohnhaus, Stall, Scheune und Garage bebaute Flurstück 175 (782 m²) in Marktheidenfeld-Altfeld, Michelriether Straße 55. Der Verkehrswert beträgt 111.000 € (Sachwert; Ertragswert 108.000 €, Stichtag 21.05.2026). Das Wohnhaus (Baujahr Anfang 20. Jahrhundert, ca. 122 m² Wohnfläche überschlägig) gilt laut Gutachten als substanziell verbraucht, das Dach ist undicht; eine Innenbesichtigung war nicht möglich. Das Objekt ist für 500 € monatlich vermietet. Im Grundbuch stehen zwei Geh- und Fahrtrechte. Der Termin ist am 17.03.2027, 09:00 Uhr, beim Amtsgericht Würzburg.

Biet-Score

Vorsicht · 54 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt eher für Bieter mit Sanierungs- und Bauerfahrung oder für eine Bodenwertbetrachtung in Frage, wenn sie den hohen Instandsetzungsbedarf einpreisen. Chancen liegen im Bodenwert von rund 50.830 €, der laufenden Miete von 500 € und mehreren Nebengebäuden. Schwer wiegen die fehlende Innenbesichtigung, das undichte Dach, der laut Gutachten verbrauchte Zustand des Wohnhauses, die übernommenen Geh- und Fahrtrechte sowie ein bestehendes Mietverhältnis. Vor einem Gebot sollten der Innenzustand, die Dienstbarkeitsurkunde und mögliche Kosten (Dachsanierung, Asbestentsorgung) möglichst geklärt werden.

Chancen

9

Mietpotenzial +10 %: Die hinterlegte Marktmiete liegt über der Istmiete (500 € -> 550 € p. M.).

Risiken

8

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 4 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Versteigert wird im Wege der Teilungsversteigerung (Aufhebung der Gemeinschaft) das Flurstück 175 der Gemarkung Altfeld, Michelriether Straße 55 in 97828 Marktheidenfeld, Ortsteil Altfeld. Das Grundstück ist 782 m² groß, unregelmäßig geschnitten und liegt am westlichen Ortsrand; der Gutachter stuft die Lagequalität als mittel ein. Bebaut ist es mit einem teilunterkellerten Einfamilienwohnhaus (EG, OG, DG; Baujahr Anfang des 20. Jahrhunderts, Hinweis auf 1913; überschlägig ca. 122 m² Wohnfläche) sowie einem ehemaligen Schweinestall, einer Scheune und einer Garage (Gutachten S. 4, 7, 13 f.). Der Verkehrswert beträgt 111.000 € (Sachwertverfahren; Ertragswert 108.000 € unterstützend), Stichtag 21.05.2026. Eine Innenbesichtigung war nicht möglich, die Beschreibung beruht auf dem Außenschein. Das Wohnhaus gilt laut Gutachterin als von der Substanz verbraucht; eine grundlegende Sanierung sei wegen der geringen Deckenhöhen (1,90 m bis 2,20 m) wirtschaftlich vermutlich nicht sinnvoll. Genannt werden Putzschäden, Feuchteschäden an Decken und Wänden infolge eines undichten, vermoosten Dachs, ein stark durchgebogener Deckenbalken in der Wohnstube sowie ein schadhaftes Bad. Modernisiert wurden 2014 die Pelletheizung samt Heizkörpern und das Bad im OG. Stall, Scheune und Garage befinden sich in schlechtem bis ausreichendem Zustand; das Garagendach ist vermutlich asbesthaltig (Gutachten S. 7–12). Im Grundbuch Abt. II sind zwei Geh- und Fahrtrechte (Nachbarflurstück 176 und Freistaat Bayern) eingetragen, die das Grundstück zur Straße hin nutzungseinschränkend belasten. Das Objekt ist für 500 € monatlich vermietet (inkl. kalter Nebenkosten, keine Kaution); ein Erwerber müsste das Mietverhältnis übernehmen. Der Zugang zum Innenraum ist ungeklärt. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts; Barzahlung ist ausgeschlossen. Der Termin ist am 17.03.2027, 09:00 Uhr, Amtsgericht Würzburg. Das Objekt kommt eher für Bieter in Frage, die Sanierungs- und Bauerfahrung mitbringen und den Boden- sowie Grundstückswert (Bodenwert laut Gutachten 50.830 €) im Blick haben, sofern sie das unbekannte Innere, den hohen Instandsetzungsbedarf und die Dienstbarkeiten einpreisen. Eine Besichtigung vorab ist nicht gesichert.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Bewohnt
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : Wohnhaus, Massivbau, Baujahr Anfang des 20. Jahrhunderts, Einbau Pelletheizung 2014, das Gebäude hat seine Lebensdauer hinter sich und ist von der Substanz her verbraucht, es entspricht nicht mehr den heutigen Wohnvorstellungen und ist nur noch mit einfachen Ansprüchen gebunden, eine grundlegende Sanierung ist aufgrund der mangelnden Deckenhöhe wirtschaftlich vermutlich nicht sinnvoll, keine Innenbesichtigung, vermietet, 500 €, in der Miete sind kalte Hausnebenkosten zum Beispiel Grundsteuer enthalten. Nebengebäude (Stall, Scheune, Garage), insgesamt schlechter Zustand. Hinsichtlich der Versteigerungsobjekte wird auf die differenzierte Darstellung im Gutachten.;

Hinweise zur Datenlage

Vollständiger Dokumentensatz (Deckseite, Terminsbestimmung, Gutachten mit 31 Seiten, allgemeine Bieterhinweise); Daten aktuell (Stichtag 21.05.2026), aber ohne Innenbesichtigung und ohne Bauzeichnungen.
Nur Außenbesichtigung – Innenzustand aller Gebäude nicht belegt; Beschreibung beruht auf Außenschein und Recherchen.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis: Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot: Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0002 K 0096/2025
Amtsgericht: Würzburg
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 17.03.2027 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Bewohnt
Besichtigungsstatus: Nur außen
Baujahr: 1913

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 111.000 €
Wohnfläche: 122 m²
Grundstücksfläche: 782 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 782 m²
Bodenrichtwert: 65 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 50.830 €782 m² × 65 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Michelriether Straße
Hausnummer: 55
PLZ: 97828
Ort: Marktheidenfeld
Stadtteil: Altfeld

Weitere Angaben aus dem Gutachten25 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Altlasten
Bestehen bleibendes Recht
Bestehen bleibendes Recht
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 6 Angaben

Vermietungsstatus
Monatsmiete (Ist)
Jahresnettokaltmiete
Brutto-Rendite Ist
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

3 von 8 Vergleichsfällen waren je m² günstiger als dieses Objekt.

So lesen Sie die Grafik: Jeder Punkt ist eine vergleichbare Zwangsversteigerung. Je weiter rechts er steht, desto höher ist ihr Verkehrswert je m²; Fälle mit ähnlichem Wert stehen übereinander. Der rote Pfeil markiert dieses Objekt.

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 122 m² Wohnfläche · Baujahr 1913 · Zustand stark sanierungsbedürftig

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.375 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	768 – 2.059 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-34 % unter dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.375 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 768 – 2.059 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -34 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 65 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1913 gegenüber typisch 1978).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 4 der 8 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 4 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1913Gruppe 1978
Zustand: hier stark sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 122 m²Gruppe 121 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: stark sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,06 – 10,66 €/m² im Monat, typisch 8,80 €/m² · angesetzt in 124 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 8 Vergleichsobjekte anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 6,0 km entfernt (Trennfeld) — 2.321 €/m², Baujahr 1980, 95 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Burgsinner Straße, Gräfendorf	Wohnhaus mit 3 Wohnungen	1659	211 m²	sanierungsbedürftig	86.001 €	408 €	24.02.2027	35,0 km
Schulgasse, Karlstadt	Grundstück bebaut mit denkmalgeschütztem Wohnhaus	1575	132 m²	sanierungsbedürftig	72.000 €	545 €	27.08.2026	20,0 km
Karl-Keßler-Weg, Rieneck	Wohnhaus mit zwei Nebengebäude	2010	222 m²	stark sanierungsbedürftig	187.000 €	842 €	12.01.2027	30,0 km
Hauptstraße, Wiesthal	Wohnhaus mit diversen Nebengebäuden	—	100 m²	unbewertet	100.000 €	1.000 €	02.12.2026	25,0 km
Winzerstraße, Tiefenthal	Wohnhaus mit 3 Wohneinheiten und Garage	1978	304 m²	sanierungsbedürftig	532.000 €	1.750 €	29.10.2026	8,0 km
Hauptstraße, Wiesthal	Wohnhaus mit diversen Nebengebäuden	—	51 m²	unbewertet	100.000 €	1.972 €	10.06.2026	unbekannt
Kirchgasse, Trennfeld	Einfamilienhaus	1980	95 m²	unbewertet	220.500 €	2.321 €	24.03.2027	6,0 km
Grubenweg, Partenstein	Einfamilienhaus	—	109 m²	unbewertet	294.000 €	2.697 €	28.05.2026	unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 15

Bodenrichtwert: 65 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 782 m²
Anteiliger Bodenwert: 50.830 €
Verkehrswert: 111.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 2,18
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 60.170 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 15 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert50.830 €

Gebäude / Wohnung60.170 €

Verkehrswert111.000 €

Zone: Mischgebiet, Altfeld (Gutachterausschuss Main-Spessart)

Rechenweg

Flächenanteil: 782 m² Gesamtgrundstück = 782 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 782 m² × 65 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 142 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 142 €/m² / 65 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 111.000 € − 50.830 € = 60.170 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Main-Spessart, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart