ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Mengerskirchen, Hessen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein bebautes Grundstück in zentraler Ortslage des Marktfleckens Mengerskirchen, Ortsteil Waldernbach (Westerwaldstraße 29). Das Grundstück umfasst eine Fläche von 324 m² und ist mit einem freistehenden, zweigeschossigen Einfamilienhaus, einer massiven Einzelgarage aus dem Jahr 1979 sowie einem ehemaligen Stallgebäude (Nebengebäude) bebaut. Das ursprüngliche Baujahr des Wohnhauses ist nicht exakt bekannt (vermutlich um 1900 bzw. vor 1957); das Dachgeschoss wurde 1951 bzw. 1991 aufgestockt und ausgebaut. Die reine Wohnfläche beläuft sich auf rund 160 m². Die Beheizung erfolgt zentral über eine ältere Gastherme, die Fenster stammen überwiegend aus dem Jahr 1990. Laut Gutachten besteht aus den oberen Etagen ein schöner Fernblick in den Taunus bis zum Feldberg; die unmittelbare Lage an der Ortsdurchgangsstraße bringt jedoch spürbare Verkehrsbelastungen mit sich. Der Bau- und Unterhaltungszustand des Gebäudes wird im Gutachten als mäßig eingestuft. Es bestehen augenscheinliche Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbildung im Bereich des WCs im Erdgeschoss und in Zimmer 1 des Dachgeschosses. Der Innenausbau und die Sanitäranlagen sind modernisierungsbedürftig und wurden in der Vergangenheit teilweise nur in einfacher Heimwerkerqualität ausgeführt. Da das Gebäude seit etwa einem Jahr unbeheizt leer steht, können Frosteinwirkungen an den Installationsleitungen nicht ausgeschlossen werden. Zudem weisen Balkon, Treppenanlage, Fassade und die Dacheindeckung Unterhaltungsrückstände auf. Die Pultdachdeckung der Garage besteht aus Faserzementplatten, bei denen eine Asbestbelastung nicht ausgeschlossen werden kann. Das Nebengebäude befindet sich in einem deutlich instandsetzungsbedürftigen Zustand. In rechtlicher Hinsicht ist das Grundstück als baureifes Land eingestuft. Im Baulastenverzeichnis ist eine Abstandsflächenbaulast eingetragen, bei der Abstandsflächen für das Bewertungsgrundstück zugunsten des Nachbargrundstücks geregelt sind; diese wurde sachverständigenseits als nicht gesondert wertmindernd eingestuft. Altlastenfreiheit wurde gutachterlich unterstellt, ohne dass weitergehende Bodenuntersuchungen stattfanden. Die grundbuchlichen Lasten in Abteilung II umfassen den verfahrensgegenständlichen Zwangsversteigerungsvermerk. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 107.000 € zum Stichtag 08.04.2025. Das Gutachten stützt sich im Wesentlichen auf das Sachwertverfahren (vorläufiger Sachwert 212.670 € abzüglich 106.100 € für besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale), flankiert durch eine stützende Ertragswertberechnung. Im Ergebnis bietet das Objekt eine interessante Gelegenheit für handwerklich erfahrene Selbstnutzer oder renditeorientierte Sanierer, die Wohnraum im ländlichen Raum schaffen wollen. Aufgrund der notwendigen Investitionen in Entfeuchtung, energetische Erneuerung, Heiztechnik und Innenausbau sollten Bieter ein ausreichendes Sanierungsbudget einplanen und eventuelle Risiken durch Frost- und Schimmelschäden vorab einkalkulieren.