TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Mittenwalde, Brandenburg

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein 2.480 m² großes Grundstück in der Thomas-Müntzer-Straße 2 im ländlich geprägten Ortsteil Brusendorf der Stadt Mittenwalde. Der vordere Grundstücksbereich (1.200 m²) ist als baureifes Land im dörflichen Misch-/Wohngebiet eingestuft, während der rückwärtige Teil (1.280 m²) bauplanungsrechtlich als hausnahes Gartenland im Außenbereich nach § 35 BauGB gewertet wird. Auf dem Grundstück befinden sich ein freistehendes, nicht unterkellertes Einfamilienhaus in Holztafelbauweise (Baujahr ca. 2000, ca. 136 m² Wohnfläche auf EG und DG), eine massive Doppelgarage mit Pultdach (Baujahr ca. 2018, ca. 112 m² Nutzfläche) sowie einfache Holz- und Blech-Nebengebäude (Schauer, Geräteschuppen, Pferdeunterstand). Der bauliche Zustand des Wohnhauses wird vom Sachverständigen als befriedigend mit erheblichem Unterhaltungsstau beschrieben. Im Inneren bestehen Reparaturbedarfe an der Fußbodenheizung (angesetzt mit 6.000 €), ein Erneuerungsbedarf an Böden, Fliesen und Dachfenstern (21.000 €), Renovierungsbedarf an den Außenwänden (8.000 €) sowie ein Erneuerungsbedarf der Sanitärinstallation im Dachgeschoss (5.000 €). Zudem haftet dem Gebäude ein merkantiler Minderwert von 3.000 € wegen zweier noch nicht vollständig sanierter Wasserschäden an. Die massive Doppelgarage befindet sich noch im Rohbauzustand und erfordert Fertigstellungs- und Reparaturaufwendungen von rund 25.000 €. In rechtlicher Hinsicht handelt es sich um eine Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Das Objekt wird derzeit von der Miteigentümerin bewohnt; vertragliche Fremdmietverhältnisse bestehen nicht. Im Baulasten- und Altlastenkataster sind keine Belastungen verzeichnet. Das Grundstück ist jedoch vollständig Bestandteil des Bodendenkmals Nr. 10020 (historischer Dorfkern Brusendorf), wodurch Bodeneingriffe der denkmalrechtlichen Erlaubnis bedürfen. Unter Berücksichtigung aller Baumängel, Fertigstellungsbedarfe und Merkmale ermittelte der Gutachter im gewichteten Sach- und Ertragswertverfahren einen lastenfreien Verkehrswert von 344.000 €. Aufgrund des nachgewiesenen Sanierungsvolumens von insgesamt 68.000 € und der erforderlichen Räumung nach dem Zuschlag sollten Investoren entsprechende Abschläge und Puffer einkalkulieren.