ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Neuschönau, Bayern

Das Objekt ist ein freistehendes Einfamilienhaus mit Doppel- und Einzelgarage in Neuschönau, Ortsteil Altschönau (Höhenweg 4, Landkreis Freyung-Grafenau). Das Flurstück 1385 ist 789 m² groß und liegt laut Gutachter in einer ruhigen Wohnlage innerhalb eines Wohnbaugebiets (Gutachten S. 4–5). Altschönau ist ein Nebendorf ohne eigene Versorgungseinrichtungen; Versorgung für den täglichen Bedarf bietet Neuschönau, weitere Infrastruktur Grafenau und Freyung. Die Kreisstadt Freyung liegt ca. 17 km entfernt. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Ortsabrundungssatzung (§ 34 BauGB). Die Wohnfläche beträgt rd. 152 m² (überschlägig aus Plänen, Gutachten S. 10). Das Haus wurde 1975 errichtet, die Einzelgarage 1992. Der Gutachter beschreibt einen sehr schlechten Bauzustand mit erheblichem Instandsetzungsbedarf (Gutachten S. 11). Genannt werden Schimmel in Bad, Gäste-WC und an der südöstlichen Außenecke, überwiegend schadhafte Bodenbeläge, unzureichende Wärmedämmung, ein schadhafter Kellerlichtschacht und eine vermutlich nicht funktionsfähige Drainage. Die Westfassade ist mit vermutlich asbesthaltigen Faserzementplatten verkleidet. Modernisierungen gab es keine; die Ölheizung stammt von ca. 2000. Ein Energieausweis fehlt. Die Doppelgarage zeigt u. a. einen senkrechten Mauerwerksriss und Feuchteschäden, die Einzelgarage ist vernachlässigt. Im Grundbuch Abt. II stehen laut Gutachten nur die Vermerke zur Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung; bestehenbleibende Rechte sind nicht genannt. Rechtlich problematisch ist die nachträglich angebrachte Überdachung an der Einzelgarage: Sie überschreitet die zulässige Garagenfläche von 50 m², hat keine Baugenehmigung und keine Brandwand zum Nachbarn, gilt als nicht genehmigungsfähig und wäre zurückzubauen. Das Objekt ist vermietet; Miethöhe und Vertragsdaten sind nicht angegeben. Altlasten wurden nicht geprüft, sondern ungeprüft ausgeschlossen. Als Sicherheitsleistung sind 13.400 € (10 % des Verkehrswerts) zu erbringen. Der Verkehrswert von 134.000 € wurde im Sachwertverfahren ermittelt: vorläufiger Sachwert 214.785 €, abzüglich 80.903 € für Baumängel und Bauschäden. Er liegt damit deutlich unter dem Sachwert vor Abschlägen. Das Objekt kann sich für Eigennutzer oder Investoren mit Sanierungserfahrung eignen, sofern das Kostenrisiko (Asbest, Feuchte, Rückbau der Überdachung) kalkulierbar ist und die Räumung bzw. Fortführung des Mietverhältnisses geklärt wird. Da die tatsächlichen Sanierungskosten nicht beziffert sind, sollte vor dem Gebot eine eigene Kostenschätzung erfolgen.