ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Niederzier, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt liegt in der Ortschaft Niederzier (Kölnstraße 15) in einem gewachsenen Wohngebiet mit geschlossener Einfamilienhausbebauung. Es handelt sich um ein 259 m² großes, ebenes Grundstück, das mit einem zweigeschossigen, teilunterkellerten Reihenmittelhaus, einem ein- bis zweigeschossigen rückwärtigen Anbau sowie einem massiven Schuppen bebaut ist. Das Ursprungsgebäude wurde mutmaßlich vor dem Zweiten Weltkrieg (ca. 1930) errichtet und 1982 durch einen Anbau erweitert. Die Wohnfläche beträgt rund 156 m² verteilt auf fünf Zimmer, Küche, Sanitärräume und eine überdachte Dachterrasse im Obergeschoss. Der Bau- und Pflegezustand ist insgesamt unterdurchschnittlich. Ab 2013 wurden umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen eingeleitet, darunter die Erneuerung der Dacheindeckung mit Wärmedämmung, eine Dachgaube (2021), eine Gas-Brennwertheizung (2021) und teilweise Erneuerungen von Elektrosträngen und Fenstern. Allerdings wurden diese Arbeiten nicht abgeschlossen: Der Innenausbau im Erd- und Dachgeschoss, die Heizungsinstallation sowie Absturzsicherungen und der zweite Rettungsweg bedürfen der Fertigstellung. Zudem ist der rückwärtige Garten stark verwildert und war beim Ortstermin ebenso wie das Nebengebäude nicht betretbar. Rechtlich ist das Grundstück laut Gutachten frei von wertmindernden Eintragungen in Abteilung II; Altlasten und Baulasten sind nicht verzeichnet. Das Grundstück liegt im Einflussbereich früherer Braunkohlenbergbau-Sümpfungsmaßnahmen und in der Nähe einer bekannten geologischen Störung (Erdbebenzone 3). Der Verkehrswert wurde gerichtlich auf 247.945,00 € festgesetzt, worin 945,00 € für Baumaterialzubehör enthalten sind; der reine Immobilienwert beträgt 247.000,00 € basierend auf dem Sachwertverfahren. In der Gesamtbetrachtung bietet das Objekt eine solide Grundsubstanz mit bereits modernisierten Kernbereichen zu einem moderaten Einstiegswert, erfordert jedoch zwingend freies Kapital für die Beseitigung des Unterhaltungsstaus und die Fertigstellung der begonnenen Baumaßnahmen.