ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Obernbreit, Bayern

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im historischen Ortskern des Marktes Obernbreit im unterfränkischen Landkreis Kitzingen, östlich des Rathauses in der Kitzinger Straße 9. Das Grundstück umfasst 385 m² baureifes Land mit polygonalem Zuschnitt und einer leichten Hanglage von ca. 3 m Anstieg von West nach Ost. Auf dem Flurstück befindet sich ein Wohnhaus mit einer grob auf 100 m² geschätzten Wohnfläche (ca. 230 m² Brutto-Grundfläche). Das exakte Baujahr ist unbekannt; das Gebäude ist jedoch bereits in der bayerischen Uraufnahme aus dem frühen 19. Jahrhundert verzeichnet. Amtliche Bau- oder Planungsunterlagen konnten bei den zuständigen Behörden nicht ermittelt werden. Das Wohnhaus wurde in Massiv- und Fachwerkbauweise mit rotem Ziegelsatteldach errichtet. Eine Innenbesichtigung fand nicht statt; der Sachverständige konnte das Anwesen am 16.06.2026 nur straßenseitig in Augenschein nehmen. Optisch erkennbar wurden um das Jahr 2015 einzelne Sanierungsschritte durchgeführt (Teile des Daches, Fenster/Rollläden im Obergeschoss und Teilbereiche der Straßenfassade). Insgesamt besteht jedoch ein gravierender Instandhaltungs- und Modernisierungsstau. Laut Auskunft des zuständigen Bezirkskaminkehrers ist keine Zentralheizung vorhanden und Brauchwasser kann mangels Feuerstätte nicht zentral bereitet werden; lediglich im 2. Stock stand zeitweise ein Kaminofen. Im Grundbuch von Obernbreit (Blatt 3545, Flurstück 49) sind keine wertmindernden Rechte in Abteilung II verzeichnet. Das Grundstück liegt außerhalb ausgewiesener Trinkwasser-, Lärm- oder Hochwasserschutzgebiete; ein Denkmalschutz besteht laut Abfrage beim Landesamt für Denkmalpflege nicht. Die Altlastenfreiheit wird durch das Umweltamt bestätigt. Der Sachverständige leitete den Verkehrswert aus dem Sachwertverfahren ab. Ausgehend von einem vorläufigen Sachwert von 243.987 € (davon 23.100 € Bodenwert bei einem Bodenrichtwert von 60,00 €/m²) wurden Fertigstellungskosten von 160.000 € sowie ein 10%iger Risikoabschlag für die fehlende Innenbesichtigung (8.399 €) abgezogen, woraus der marktangepasste Verkehrswert von 75.600 € resultiert. Für Investoren stellt das Anwesen ein anspruchsvolles Sanierungsobjekt dar. Der günstige Verkehrswert spiegelt die massiven Baurisiken und den vollständigen Erneuerungsbedarf der Gebäudeinfrastruktur wider. Ohne vorherige Kenntnis über Deckenkonstruktionen, Haustechnik und statische Substanz eignet sich das Objekt nur für erfahrene Akteure, die erhebliche Nachinvestitionen einkalkulieren können.