ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Ohrdruf, Thüringen

Das Bewertungsobjekt Hermann-Kirchner-Straße 25 befindet sich im Ortsteil Wölfis der Kleinstadt Ohrdruf im thüringischen Landkreis Gotha. Die Umgebung ist dörflich-kleinstädtisch geprägt und überwiegend durch Ein- und Zweifamilienhäuser charakterisiert. Es handelt sich um ein schmales, 160 m² großes Grundstück, das nahezu vollständig überbaut bzw. versiegelt ist. Das teilunterkellerte Einfamilienhaus wurde ca. um 1870 in Massivbauweise mit Bruchsteinfundament errichtet und sukzessive durch Anbauten sowie ein zweigeschossiges Garagen- und Nebengebäude erweitert. Die Wohnfläche beträgt insgesamt 113,90 m², aufgeteilt auf Erdgeschoss, Obergeschoss des Anbaus und ausgebautes Dachgeschoss, ergänzt um 52,57 m² Nutzfläche. Der bauliche Zustand des Objekts ist als umfassend sanierungs- und modernisierungsbedürftig zu bewerten. Zwar wurden in den vergangenen Jahren einzelne Sanierungsschritte unternommen – darunter die Neueindeckung und Dämmung des Hauptdaches (2001), die Erneuerung der Fenster (2022/2023) sowie der Anschluss an die öffentliche Abwasserentsorgung (2024) –, dennoch besteht ein erheblicher Instandhaltungsrückstand. Die Elektro- und Sanitärinstallationen sind stark veraltet, Leitungen liegen vielfach auf Putz, und die Küche befindet sich im entkernten Rohbauzustand. Das Gebäude ist derzeit unbewohnbar und unbeheizt: Die ca. 35 Jahre alte Ölheizung wurde stillgelegt; ein 2025 verlegter Gasanschluss ist noch nicht an eine neue Heizungsanlage angebunden. Ein gravierender technischer Mangel besteht zudem in der Wellasbesteindeckung der Dächer von Anbau, Eingangsflur und Garage. In rechtlicher Hinsicht ist das Grundbuch lastenfrei bezüglich wertmindernder Dienstbarkeiten. Baulasten, Denkmalschutzauflagen oder Altlastenverdachte bestehen laut Behördenauskünften nicht. Ein gravierender praktischer Nachteil ist jedoch der Verlust der Gartenfläche: Das Bewertungsgrundstück verfügte bislang über einen rückwärtigen Pachtgarten der Stadt Ohrdruf; dieses Pachtverhältnis wurde infolge Zahlungsrückständen zum 31.03.2026 seitens der Stadt gekündigt und die Fläche anderweitig verpachtet, sodass dem Haus keine Grünfläche mehr zur Verfügung steht. Der vom Gutachter ermittelte Verkehrswert von 51.000,00 € basiert sachgerecht auf dem Sachwertverfahren unter Berücksichtigung eines Marktanpassungsabschlags von 10 % sowie eines konkreten Kostenabzugs in Höhe von 12.000,00 € für die Asbestsanierung. Die Immobilie richtet sich an Sanierungsspezialisten, die den kalkulierten Investitionsbedarf von Grund auf stemmen können.