ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Perlesreut, Bayern

Das Objekt Kaltenäcker 21 in 94157 Perlesreut (Landkreis Freyung-Grafenau) liegt am südwestlichen Ortsrand, ca. 200 m vom Marktplatz entfernt, an einer Kreisstraße. Das Grundstück (Flurstück 130/29) ist 1.937 m² groß und mit einem Tankstellen- und Wohngebäude (Baujahr ca. 1983, Aufstockung und Erweiterung ca. 1995) sowie einem Garagen- und Lagergebäude bebaut. Die vermietbaren Wohn- und Nutzflächen von Gebäude 1 betragen rd. 573 m². Das Erdgeschoss ist als Tankstelle mit Shop und Getränkemarkt verpachtet, im Ober- und Dachgeschoss befinden sich drei vermietete Wohnungen (Gutachten S. 9–11). Der Gutachter beschreibt einen durchschnittlichen Bauzustand mit Instandhaltungsstau für Gebäude 1 und einen unterdurchschnittlichen Zustand mit erheblichem Instandhaltungsstau für Gebäude 2. Genannt werden u. a. schadhafte Plattenbeläge, Feuchtigkeitseintritt, Setzungen am Hausumgang sowie Feuchtigkeits- und Schimmelschäden im Garagengebäude. Die Tankstellentechnik (Abscheider, Sockel der Zapfsäulen, Vordach) hat Sanierungsbedarf. Die Wohnungen konnten nicht von innen besichtigt werden (Gutachten S. 3, 12–15). Rechte und Lasten: Im Grundbuch sind eine Auflassungsvormerkung und der Versteigerungsvermerk eingetragen. Der Garagenanbau überbaut ca. 10 m² des Nachbargrundstücks. Bei Tankstellen besteht allgemein ein Altlastenrisiko; ein Bodengutachten liegt nicht vor, mögliche Altlasten sind nicht bewertet. Verbesserungsbeiträge für Wasser und Abwasser waren zum Stichtag nicht ausgeglichen und sind nicht berücksichtigt. Das Gutachten weist ein hohes Drittverwendungsrisiko von Tankstellen aus. Pacht- und Mietverträge wurden nicht vorgelegt; die Pacht wurde nach Einschätzung des Gutachters möglicherweise von persönlichen Verhältnissen beeinflusst. Der Verkehrswert beträgt 480.000 € (Ertragswertverfahren/Pachtwertverfahren, Stichtag 02.04.2024). Der Rohertrag wird mit 54.480 € jährlich angesetzt, der Liegenschaftszins mit 6,0 %, die mittlere Restnutzungsdauer mit 25 Jahren. Abschläge für Baumängel (65.950 €) und Investitionsrisiko Tankstelle (50.000 €) sind berücksichtigt. Die Sicherheitsleistung beträgt 48.000 €. Das Objekt kann sich eher für erfahrene Investoren eignen, die Gewerbe- und Mischimmobilien bewirtschaften und Umnutzungen oder Sanierungen tragen können, sofern Altlasten, der nicht besichtigte Wohnungszustand und die Tankstellenentwicklung einkalkuliert werden. Vor einem Gebot sollten Verträge, Bodenzustand und offene Beiträge geklärt werden.