ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Remlingen-Semmenstedt, Niedersachsen

Das Objekt ist ein freistehendes, eingeschossiges, voll unterkellertes Einfamilienhaus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss in Wilhelmsgrund 2, 38319 Remlingen-Semmenstedt, Ortsteil Groß Biewende (Landkreis Wolfenbüttel). Das Baujahr ist 1979, eine Sanierung ist für 2019 angegeben (Gutachten S. 17). Das Flurstück 34/6 ist 886 m² groß; zusätzlich wird ein 1/4-Miteigentumsanteil am Zufahrtsweg Flurstück 34/12 (218 m²) mitversteigert, der laut Gutachter keinen eigenen Marktwert hat (Gutachten S. 36). Die Lage beschreibt der Gutachter als ländlich mit ausgedünnter Infrastruktur, aber ruhig in einer privaten Anliegerstraße; Wolfenbüttel ist rd. 10 km entfernt (Gutachten S. 11, 20). Der Zustand wird als befriedigend bis gut beschrieben, die Bausubstanz als gut mit überwiegend zeitgemäßer Ausstattung (Gutachten S. 19). Das Gebäude ist massiv mit Klinkerverblendung und Walmdach gebaut und hat eine Gaszentralheizung, Kunststofffenster mit Wärmedämmverglasung, einen Kamin, eine überdachte Terrasse und eine Kellergarage. Das Dach ist augenscheinlich nicht gedämmt, ein Energieausweis lag nicht vor. Auf dem Grundstück befindet sich ein begonnener, nicht fertiggestellter Swimmingpool. Die Wohnfläche beträgt rd. 241 m², davon rd. 52 m² mit Wohnrecht belegt. Das Gutachten stellt fest, dass das Untergeschoss teilweise zu Wohnzwecken genutzt wird (Gutachten S. 10, 19, 44). In Abteilung II ist ein Wohnrecht nach § 1090 BGB eingetragen, dessen Wert der Gutachter mit rd. 106.000 € ansetzt; der Marktwert des mit dem Wohnrecht belasteten Grundstücks liegt bei rd. 280.000 € (Gutachten S. 2, 31). Der amtliche Verkehrswert von 380.000 € ist lastenfrei ermittelt. Ob das Wohnrecht nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibt, geht aus den vorliegenden Unterlagen nicht hervor und sollte vor dem Gebot geklärt werden. Das Objekt wird teils eigengenutzt, teils von der Wohnberechtigten bewohnt. Laut Bekanntmachung wurde in einem früheren Termin der Zuschlag nach § 74a oder § 85a ZVG versagt, sodass im Termin am 24.02.2027 ein Gebot unter der Hälfte des Grundstückswertes möglich ist (Bekanntmachung S. 2). Der Wertermittlungsstichtag liegt mehr als drei Jahre zurück. Das Objekt ist laut Gutachter vorrangig für die Eigennutzung geeignet, weniger für Kapitalanleger; die Vermietbarkeit ist eingeschränkt (Gutachten S. 20). Es kann sich daher eher für Eigennutzer eignen, sofern das Wohnrecht und die zu erwartende Räumungs- bzw. Nutzungssituation geklärt und im Gebot berücksichtigt sind. Die Entwicklung seit 2023 sollte zusätzlich geprüft werden.