ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Rüsselsheim am Main, Hessen

Bewertet wird ein freistehendes Einfamilienhaus mit Nebengebäude (Garage und Schuppen) in der Pommernstraße 22 im Rüsselsheimer Stadtteil Haßloch. Das Grundstück (Flurstück 4, Flur 2, Gemarkung Haßloch) umfasst 1.131 m², davon rund 700 m² Bauland und rund 431 m² nicht bebaubares Gartenland (Gutachten S. 3, 5, 23). Der Gutachter beschreibt die Lage als durchschnittliche Wohnlage in einem allgemeinen Wohngebiet an einer Anliegerstraße; Fluglärm durch die Nähe zum Flughafen Frankfurt wird als möglich genannt (Gutachten S. 9–10, 14). Die Wohnfläche beträgt rund 138,25 m², die Bruttogrundfläche rund 377 m². Das Haus wurde ca. 1965 errichtet und ca. 1977 im Erd- und Untergeschoss erweitert (Gutachten S. 11). Es ist unterkellert, das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Das Gutachten stellt einen instandhaltungs- und modernisierungsrückständigen Zustand fest: Putzabplatzungen, Feuchtigkeitsspuren an Kelleraußentreppe und Kellerwänden, Undichtigkeiten im Dachbereich, eine veraltete Heizung, ein modernisierungsbedürftiges Bad im Obergeschoss und ein gerissenes Wohnzimmerfenster (Gutachten S. 12). Das Erdgeschossbad und das Gäste-WC wurden modernisiert. Der Gutachter setzt hierfür negative Sonderwerte von insgesamt 74.500 € an (Gutachten S. 13, 39). Ein Energieausweis liegt nicht vor. In Abteilung II sind nach dem Gutachten nur der Zwangsversteigerungsvermerk sowie ein Insolvenzvermerk und ein Verfügungsverbot eingetragen; die übrigen Eintragungen sind gelöscht. Der Gutachter misst ihnen keine Wertrelevanz bei (Gutachten S. 5–6). Baulasten bestehen nicht, ein Denkmalschutz liegt nicht vor. Das Objekt war am Stichtag unbewohnt. Der Termin vom 23.11.2026 wurde vertagt; neuer Termin ist der 25.01.2027. Wesentliche Risiken sind der Sanierungsbedarf (Dach, Heizung, Bad, Balkon), der veraltete Stichtag und die nur stichprobenartige Besichtigung ohne Funktionsprüfungen. Der Verkehrswert wurde auf 484.000 € festgesetzt (Sachwert 484.000 €, Ertragswert 484.000 €, Vergleichswert 481.000 €), rechnerisch rund 3.501 €/m² Wohnfläche. Der Bodenwertanteil ist mit 92,15 % sehr hoch, der Gebäudewert gering. Das Objekt kann sich für Eigennutzer oder Investoren mit Sanierungserfahrung eignen, sofern die Modernisierungskosten und der Zustand bei einer eigenen Prüfung bestätigt werden; die tatsächlichen Sanierungskosten können über den pauschalen Abschlägen des Gutachtens liegen.