ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Stolberg, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhausgrundstück in der Wiesenstraße 17 im Ortsteil Donnerberg der Stadt Stolberg. Das Grundstück umfasst 254 m² und ist mit einer einseitig angebauten, voll unterkellerten zweigeschossigen Doppelhaushälfte nebst eingeschossigen Anbauten bebaut. Das ursprüngliche Gebäude stammt schätzungsweise aus Anfang der 1930er Jahre und bietet eine Wohnfläche von rund 86,00 m², verteilt auf Erdgeschoss und das im Rohbau befindliche Dachgeschoss. Das Grundstück liegt an einer verkehrsberuhigten Anliegerstraße (Zone 30) in mittlerer Wohnlage mit bequemer Anbindung an den ÖPNV und den Eschweiler Stadtwald. Das Gebäude befindet sich in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand. Nach einem verheerenden Dachbrand im Dezember 2021 und massiven Löschwassereinwirkungen wurde zwar Ende 2022 eine Baugenehmigung zum Wiederaufbau und zur Erweiterung des Dachgeschosses erwirkt, die Arbeiten kamen jedoch nach Errichtung des Rohmauerwerks und teilweisem Holztragwerk zum Stillstand. Das Dach ist lediglich unzureichend und verwittert mit Folie abgedeckt, weshalb fortlaufend Niederschlagswasser in das Mauerwerk eindringt. Außenwände zeigen deutliche Verfärbungen, Algenbildung und Feuchtespuren. Da dem Sachverständigen der Zutritt zum Gebäude verwehrt blieb, konnte der Innenausbau und der Zustand von Statik und Haustechnik nicht geprüft werden. Rechtlich und altlastenseitig bestehen mehrere Besonderheiten: In Abteilung II des Grundbuchs ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zur Duldung schädlicher Einwirkungen zugunsten der Stolberger Zink AG eingetragen. Zudem liegt das Flurstück im ehemaligen Bergwerksfeld „Birkengang“ (Zone 1), wodurch latente Tagesbruchgefahren nicht ausgeschlossen werden können. Bodenverunreinigungen mit Schwermetallen sind für das Stadtgebiet Stolberg typisch. Ein wesentlicher Verfahrensaspekt für Bieter besteht darin, dass die Ansprüche aus der Brandschutzversicherung nicht Gegenstand der Versteigerung sind. Unter dem Strich bewegt sich die Immobilie preislich auf Baulandniveau. Die Gutachterin hat den Sachwert auf 65.000,00 € taxiert (nach Abzug eines Pauschalabschlags von 80.000,00 € für Bauschäden), was marginal über dem vorläufigen Bodenwert von 61.500,00 € liegt. Kapitalanleger oder Selbstnutzer sollten bei diesem Sanierungsfall sorgfältig abwägen, ob die Fertigstellung der begonnenen Maßnahme oder der Komplettabbruch mit Neubebauung die wirtschaftlichere Perspektive eröffnet.