ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Titz, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Frankenstraße 11 befindet sich in zentraler Dorflage von Titz-Rödingen auf einem ebenen, rechteckig geschnittenen Grundstück von 1.464 m² (Flur 9, Flurstück 580). Das Anwesen umfasst ein freistehendes, teilunterkellertes Einfamilienhaus mit Anbau und ausgebautem Dachgeschoss (Gesamtwohnfläche ca. 162,1 m²), eine seitliche Garage sowie eine im rückwärtigen Bereich situierte Kaltlagerhalle mit rund 221 m² Nutzfläche (BGF 214,5 m²) und ca. 500 m² befestigtem Verbundstein-Vorplatz. Die Liegenschaft liegt im Mischgebiet gem. § 34 BauGB innerhalb der Innenbereichssatzung; die an der Straße liegende Freifläche weist weiteres Bebauungspotenzial auf. Das Wohnhaus (Ursprungsbaujahr 1953, Anbau ca. 1970) ist massiv mit Klinkerfassade errichtet und besitzt eine modifizierte Restnutzungsdauer von 20 Jahren. Die Lagerhalle (Baujahr 1970) in Leichtbauweise verfügt über ein Well-Eternitdach und eine integrierte Garage. Mangels Zutrittsgewährung durch die Eigentümer konnte der Sachverständige lediglich eine Außenbesichtigung vornehmen. Der Innenausbau (vermutet: zwei Bäder aus 1992/2009, Öl-Zentralheizung aus 1989 mit Brenner von 2009) wurde altersgemäß standardisiert unterstellt; ein pauschaler Instandhaltungsrückstand von 10 % (31.103 €) wurde wertmindernd in Ansatz gebracht. Rechtlich ist das Grundstück laut Baulasten- und Denkmalverzeichnis unbelastet. Die Altlastenauskunft weist keinen Eintrag im Altlastenkataster aus, registriert jedoch die historische Vornutzung als Autowerkstatt. Abteilung II enthält Vermerke über das Zwangsversteigerungsverfahren sowie ein Insolvenzverfahren. Erschließungsbeiträge für den Straßenausbau sind abgegolten. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 300.000 € orientiert sich fachgerecht am Ertragswert (298.780 € vor Rundung) bei einem nachhaltigen Jahresrohertrag von 22.627 € (Bodenwert 187.948 €). Das Objekt bietet durch die Kombination aus Wohnfläche, Gewerbelager und Freifläche ein interessantes Wertschöpfungspotenzial, erfordert von Bietern jedoch Sicherheitsabschläge für nicht einsehbare Innenbereiche und energetische Sanierungsmaßnahmen.