KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1980 · bewohnt

Zur Versteigerung am 24.03.2027 (Amtsgericht Würzburg, 2 K 17/25) steht ein freistehendes Einfamilienhaus (Baujahr ca. 1980, rd. 95 m² Wohnfläche) mit Nebengebäuden auf 1.480 m² in Triefenstein-Trennfeld. Der Verkehrswert beträgt 220.500 € (Sachwert, inkl. 10 % Sicherheitsabschlag). Der Innenzustand ist unbekannt, da weder Innen- noch Grundstücksbesichtigung stattfand. Die Fassade enthält asbesthaltige Faserzementplatten. Das Objekt ist eigengenutzt; Angaben zu Grundbuchlasten fehlen.

Biet-Score

Risikoreich · 33 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt eher für Bieter mit Sanierungs- und Asbesterfahrung sowie Risikotoleranz in Frage, wenn sie die Unsicherheiten über den Innenzustand einkalkulieren. Zu den schwersten Risiken zählen der unbekannte Innenzustand, die asbesthaltige Fassade und die Räumung des eigengenutzten Objekts. Chancen liegen im großen Grundstück mit Nebengebäuden und im Verkehrswert unterhalb des Sachwerts. Vor einem Gebot sollten das geringste Gebot im Termin, mögliche Rechte und eine Fachprüfung der Bausubstanz geklärt werden.

Chancen

6

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Objekt ist ein freistehendes Einfamilienhaus mit drei Nebengebäuden auf dem Flurstück 99 der Gemarkung Trennfeld (Kirchgasse 21 / 21 a, 97855 Triefenstein, Ortsteil Trennfeld, Landkreis Main-Spessart). Das Grundstück ist laut Gutachten 1.480 m² groß und liegt im gewachsenen Ortskern mit überwiegend aufgelockerter Bebauung, geprägt durch Ein- und Zweifamilienhäuser; in direkter Nachbarschaft befindet sich ein Kirchhof (Gutachten S. 3). Das Wohnhaus ist ein Fertighaus von ca. 1980 mit Keller, Erdgeschoss und nicht ausgebautem Dachgeschoss und bietet rd. 95 m² Wohnfläche (Gutachten S. 2, 4). Zustand und Ausstattung sind weitgehend unbekannt: Der Ortstermin am 12.03.2026 erbrachte weder eine Innenbesichtigung noch eine Grundstücksbegehung; die Beschreibung stützt sich auf äußeren Anschein und Bauakten (Gutachten S. 4). Die Lochfassade ist mit asbesthaltigen Faserzementplatten verkleidet, auch der Wandaufbau enthält laut Baubeschreibung Asbestzementplatten. Der energetische Zustand wird als unterdurchschnittlich angenommen, die Außenanlagen als stark unterdurchschnittlich gepflegt. Die Nebengebäude (ehemaliger Stall und ehemaliges Wohnhaus, teils Fachwerk) erscheinen im bauzeitlichen Zustand und gelten nur als Lager nutzbar. Barrierefreiheit ist nicht gegeben, ein Energieausweis liegt nicht vor. Das Objekt gilt als eigengenutzt; mit dem Zuschlag besteht Räumungspflicht des Schuldners, die ggf. gerichtlich durchgesetzt werden müsste. Altlasten und Denkmalschutz: keine Eintragungen (Denkmalschutz als Nähefall). Angaben zu Grundbuchlasten fehlen. Der Verkehrswert beträgt 220.500 € (Sachwertverfahren, inkl. 10 % Sicherheitsabschlag wegen fehlender Innenbesichtigung); Bodenwert 96.000 €, besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 20.000 €, Sachwert 245.000 €. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts, Barzahlung ist ausgeschlossen. Fazit: Das Objekt kann sich für Bieter mit Bau- und Sanierungserfahrung und Risikotoleranz eignen, sofern sie die Unsicherheiten einpreisen. Gegen eine Kalkulation sprechen der unbekannte Innenzustand, die asbesthaltige Fassade mit möglichen Entsorgungs- und Sanierungskosten sowie die unbekannten Grundbuchlasten. Vor einem Gebot sollten das geringste Gebot im Termin und mögliche Rechte geprüft werden.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Bewohnt
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : Großzügiges, weitgehend ebenes Grundstück im gewachsenen Ortskern von Trennfeld. Die Bebauung besteht aus einem voll unterkellerten, eingeschossigen Einfamilienhaus in Fertigbauweise, Baujahr 1980 (Erdgeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss sowie mehreren historischen Nebengebäuden in (teilweiser) Fachwerkbauweise, die derzeit nur zu Lagerzwecken nutzbar sind. Das Wohnhaus bietet ca. 95 m² Wohnfläche im Erdgeschoss bei einer zweckmäßigen Grundrissgestaltung. Die Erschließung erfolgt über die Kirchgasse. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Wichtiger Hinweis zum Zustand: Das Grundstück und die Gebäude waren im Zuge des Ortstermins nicht zugänglich. Es konnten weder eine Innenbesichtigung noch eine umfängliche Einsichtnahme stattfinden. Die Baubeschreibung und Zustandsbewertung basieren ausschließlich auf einer äußeren Inaugenscheinnahme von außerhalb der Grundstücksgrenzen sowie auf historischen Bauakten Asbest in der Fassade: Das Gutachten hält explizit fest, dass die Lochfassade des im Jahr 1980 errichteten Einfamilienhauses mit asbesthaltigen Faserzementplatten verkleidet ist. Eigennutzung: Das Objekt ist zum Wertermittlungsstichtag als eigengenutzt eingestuft;

Hinweise zur Datenlage

Vorliegend sind Deckseite, Terminsbestimmung, eine Kurzfassung des Gutachtens (Stichtag 12.03.2026) und allgemeine Bieterhinweise. Wesentliche Lücken: Innenzustand, Rechte und Lasten, Energie.
Nur Außenansicht von außerhalb der Grundstücksgrenzen und Auswertung historischer Bauakten – Innenzustand nicht belegt.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis: Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot: Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben18 von 23 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0002 K 0017/2025
Amtsgericht: Würzburg
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 24.03.2027 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Bewohnt
Besichtigungsstatus: Nur außen
Baujahr: 1980

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 220.500 €
Wohnfläche: 95 m²
Grundstücksfläche: 1.480 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Kirchgasse
Hausnummer: 21, 21 a
PLZ: 97855
Ort: Triefenstein
Stadtteil: Trennfeld

Weitere Angaben aus dem Gutachten13 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 2 Angaben

Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt2.321 €/m²

6 von 7 Vergleichsfällen waren je m² günstiger als dieses Objekt.

So lesen Sie die Grafik: Jeder Punkt ist eine vergleichbare Zwangsversteigerung. Je weiter rechts er steht, desto höher ist ihr Verkehrswert je m²; Fälle mit ähnlichem Wert stehen übereinander. Der rote Pfeil markiert dieses Objekt.

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 95 m² Wohnfläche · Baujahr 1980

	Preisniveau Weiterverkauf Ein- und Zweifamilienhäuser Landkreis Main-Spessart	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.650 €/m²Durchschnittspreis in €/m² Wohnfläche	1.375 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	weist die Quelle nicht aus	768 – 2.059 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+41 % über diesem Wert	+69 % über dem Median
Quelle	Immobilienmarkt Bayern 2026, Herausgeber: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2025	letzte 12 Monate

Preisniveau Weiterverkauf Ein- und Zweifamilienhäuser Landkreis Main-Spessart

1.650 €/m²Durchschnittspreis in €/m² Wohnfläche

Spanne: weist die Quelle nicht aus
Dieses Objekt: +41 % über diesem Wert
Quelle: Immobilienmarkt Bayern 2026, Herausgeber: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern
Stand: 2025

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.375 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 768 – 2.059 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +69 % über dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Für diese Gemeinde liegt keine amtliche Preisspanne vor. Gezeigt wird das durchschnittliche Preisniveau für den Landkreis Main-Spessart laut Immobilienmarktbericht Bayern — kein Kaufpreis und keine Bandbreite.

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Preisniveau Weiterverkauf Ein- und Zweifamilienhäuser Landkreis Main-Spessart	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Durchschnittliches Preisniveau für den Landkreis Main-Spessart aus dem Immobilienmarktbericht Bayern — kein Kaufpreis und nicht für diesen Ort einzeln erhoben. Der Bericht weist dazu keine Streuung aus, deshalb steht hier ein Wert statt einer Spanne.	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 4 der 8 vor

Preisniveau Weiterverkauf Ein- und Zweifamilienhäuser Landkreis Main-Spessart

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Durchschnittliches Preisniveau für den Landkreis Main-Spessart aus dem Immobilienmarktbericht Bayern — kein Kaufpreis und nicht für diesen Ort einzeln erhoben. Der Bericht weist dazu keine Streuung aus, deshalb steht hier ein Wert statt einer Spanne.

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 4 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1980Gruppe 1978
Wohnfläche: hier 95 m²Gruppe 121 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: unbewertet · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,06 – 10,66 €/m² im Monat, typisch 8,80 €/m² · angesetzt in 124 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Burgsinner Straße, Gräfendorf	Wohnhaus mit 3 Wohnungen	1659	211 m²	sanierungsbedürftig	86.001 €	408 €	24.02.2027
Schulgasse, Karlstadt	Grundstück bebaut mit denkmalgeschütztem Wohnhaus	1575	132 m²	sanierungsbedürftig	72.000 €	545 €	27.08.2026
Karl-Keßler-Weg, Rieneck	Wohnhaus mit zwei Nebengebäude	2010	222 m²	stark sanierungsbedürftig	187.000 €	842 €	12.01.2027
Hauptstraße, Wiesthal	Wohnhaus mit diversen Nebengebäuden	—	100 m²	unbewertet	100.000 €	1.000 €	02.12.2026
Winzerstraße, Tiefenthal	Wohnhaus mit 3 Wohneinheiten und Garage	1978	304 m²	sanierungsbedürftig	532.000 €	1.750 €	29.10.2026
Hauptstraße, Wiesthal	Wohnhaus mit diversen Nebengebäuden	—	51 m²	unbewertet	100.000 €	1.972 €	10.06.2026
Grubenweg, Partenstein	Einfamilienhaus	—	109 m²	unbewertet	294.000 €	2.697 €	28.05.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Main-Spessart, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart