ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Uhlstädt-Kirchhasel, Thüringen

Das Versteigerungsobjekt Uhlsbachstraße 126a befindet sich im Ortskern des Ortsteils Uhlstädt (Gemeinde Uhlstädt-Kirchhasel, Landkreis Saalfeld-Rudolstadt). Das Bewertungsobjekt setzt sich aus zwei Flurstücken zusammen: Flurstück 782 mit 395 m² Grundstücksfläche, auf dem das Wohnhaus steht, und Flurstück 781 mit 78 m² Fläche. Die Mikrolage ist ruhig und abseits der Bundesstraße 88 am Fuße des Kienberges gelegen. Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs stehen in Uhlstädt sowie in den nahen Mittelzentren Rudolstadt und Kahla zur Verfügung. Das Wohnhaus weist ein geschätztes Ursprungsbaujahr um 1930 auf und wurde 2021 aufgestockt, sodass heute zwei Vollgeschosse (Erdgeschoss und Obergeschoss) sowie ein massives Untergeschoss (ehemaliger Stall) vorhanden sind. Mangels amtlicher Bauakten wurde die Wohnfläche von 140 m² aus einem Maklerangebot übernommen. Die Immobilie befindet sich in einem weitgehend unfertigen Rohbau- und Sanierungszustand. Die Haustechnik (Erdgas-Zentralheizung von Buderus, Elektro, Sanitär) ist derzeit nicht funktionstüchtig. Das Flachdach ist nur teilweise gedämmt und weist eine Wellblecheindeckung mit defekten bzw. nicht angeschlossenen Fallrohren auf. Die Innenräume zeigen überwiegend unvollendete Gewerke, unfertige Trockenbauwände und fehlende Innentüren. Besondere Brisanz liegt in den rechtlichen und tatsächlichen Grenzverhältnissen: Die Flurstücksgrenze verläuft in der Örtlichkeit nicht deckungsgleich mit dem Liegenschaftskataster, sondern quert das Gebäude. Räumlichkeiten im hinteren Gebäudeteil (Flur und WC) sowie das gesamte Flurstück 781 werden vom Nachbarn (Haus-Nr. 126) genutzt und sind mit dessen Schuppen und Freisitz überbaut. Für diese Fremdnutzung existieren keine schriftlichen Vereinbarungen, sondern lediglich mündliche Überlieferungen. Der Gutachter hat dies im Rahmen der Bodenwertermittlung mit einem Abschlag von 30 % auf den Bodenrichtwert des Flurstücks 782 berücksichtigt. Der Verkehrswert wurde im Sachwertverfahren ermittelt und auf insgesamt 53.000 € festgesetzt (Flurstück 781: 3.000 €, Flurstück 782: 50.000 €). Infolge der Zuschlagsversagung in einem früheren Versteigerungstermin nach § 85a ZVG sind die Wertgrenzen gefallen. Kaufinteressenten eröffnet sich dadurch die Möglichkeit eines sehr preiswerten Erwerbs, dem jedoch ein erhebliches Sanierungsbudget und absehbare rechtliche Auseinandersetzungen zur Bereinigung der Grenzsituation gegenüberstehen.