ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Waltershausen, Thüringen

Das Objekt in der Rödicher Hauptstraße 24 im Ortsteil Schnepfenthal der Stadt Waltershausen (Landkreis Gotha, Thüringen) ist ein freistehendes Einfamilienhaus mit zwei Nebengebäuden (Scheune, Schuppen) auf einem 2.961 m² großen Grundstück (Flur 1, Flurstück 98/2). Der Gutachter beschreibt eine Kernlage im Ortsteil an einer Durchfahrtstraße mit leicht erhöhter Emissionsbelastung, rund 2,5 km vom Stadtkern entfernt, und stuft Makro- und Mikrolage als „noch gut“ ein. Im Ortsteil selbst gibt es nach Gutachten weder Schule noch Einkaufsmöglichkeit noch medizinische Versorgung; eine Kita, Bahnhof und Bushaltestelle sind fußläufig erreichbar. Rund 60 % des Grundstücks liegen im unbeplanten Innenbereich, der südliche Teil ist laut Bebauungsplan als private Grünfläche von Bebauung freizuhalten. Das um 1900 errichtete, dreiteilige Wohnhaus (Ursprung in überwiegend Fachwerk plus zwei Anbauten) hat eine Wohnfläche von ca. 144,8 m² und eine Bruttogrundfläche von ca. 282 m². Es wurde 1996, 2007 und 2023 teilsaniert (u. a. Fenster, Haustechnik, Bäder, Brennwertheizung, Dach, Schieferfassade im OG). Der Gutachter sieht einen intakten Gesamteindruck mit geringfügigem Sanierungs- und Fertigstellungsbedarf; festgestellte Schäden betreffen den Eingangsbereich sowie Sockel und Fassade im EG. Der energetische Standard gilt als unterdurchschnittlich (Wände und Dach ungedämmt, Fenster von 1996). Die Scheune (nicht besichtigt) ist in mäßigem Zustand, der Schuppen hat abbruchträchtige Bausubstanz und enthält asbesthaltige Materialien. In Abteilung II ist nur der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen; Baulasten, Denkmalschutz und Flurbereinigung bestehen laut Gutachten nicht. Grundpfandrechte (Abt. III) sind nicht Gegenstand des Gutachtens. Der Schuldner bewohnt das Haus; Vermietung besteht nicht, eine Räumung könnte daher erforderlich werden. Innenfotos und ein genaues Aufmaß wurden nicht zugelassen, die Scheune blieb unbesichtigt. Der Verkehrswert wurde im Sachwertverfahren mit 136.000 € festgesetzt (rd. 939 €/m² Wohnfläche), nach Marktanpassung (Sachwertfaktor 0,83) und Abzügen von insgesamt 46.000 € für Energie, Bauschäden, Fertigstellung und Abbruch des Schuppens. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts. Das Objekt kann sich für Eigennutzer mit Bereitschaft zu moderaten Fertigstellungs- und energetischen Maßnahmen eignen, sofern die Besitzübernahme und der unbekannte Innenzustand von Scheune und Details einkalkuliert werden. Der Verkehrswert liegt rund 24 % unter dem vom Gutachter genannten regionalen Mittelwert; zugleich beschreibt der Gutachter einen Käufermarkt mit schwacher bis mäßiger Nachfrage. Für Kapitalanleger fehlt eine belastbare Mietbasis, da der Gutachter Vermietungen in der Region als äußerst selten bezeichnet.