TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Wesel, Nordrhein-Westfalen

Die verfahrensgegenständliche Immobilie befindet sich in der Voßhöveler Straße 36 im Stadtteil Obrighoven der Hansestadt Wesel. Das Bewertungsobjekt umfasst drei Flurstücke (158, 141 und 156) mit einer Gesamtfläche von 2.676 m², die im Außenbereich gemäß § 35 BauGB liegen und als wirtschaftliche sowie reale Einheit genutzt werden. Erschlossen ist das Grundstück über einen asphaltierten Wirtschaftsweg mit geringem Verkehrsaufkommen. Eine markante Besonderheit der Lage ist die vollständige Überspannung des gesamten Areals durch zwei Hochspannungsfreileitungen, wofür entsprechende beschränkte persönliche Dienstbarkeiten im Grundbuch von Obrighoven Blatt 444 eingetragen sind. Bebaut ist das Grundstück mit einem freistehenden, 1 1/2-geschossigen und voll unterkellerten Einfamilienwohnhaus aus dem Baujahr 1960 sowie einer massiven Doppelgarage aus dem Baujahr 1964 mit Montagegrube. Die Wohnfläche im Erd- und Dachgeschoss beträgt nach sachverständigem Aufmaß 154,56 m² (inklusive Terrassenanteil). Der Spitzboden ist wohnwirtschaftlich ausgebaut, gilt jedoch baurechtlich mangels zweitem Rettungsweg und lichter Höhe nicht als Aufenthaltsraum und wird daher als wertsteigernde Nebenfläche mit 11.500 € gesondert berücksichtigt. Das Anwesen verfügt weder über einen Anschluss an die öffentliche Abwasserkanalisation noch an das Trinkwassernetz; die Ver- und Entsorgung erfolgt über ein hauseigenes Brunnenwerk (Kessel aus 2016) sowie eine biologische Kleinkläranlage (Baujahr 2021, Erlaubnis befristet bis 2040). Der Erhaltungszustand des Wohnhauses ist von erheblichem Renovierungs- und Sanierungsbedarf geprägt. Die vorhandene Ölzentralheizung aus dem Jahr 2001 ist seit mehreren Jahren defekt, die Öltanks sind bereits demontiert. Gutachterlich wurden zudem Feuchtigkeitsschäden an den erdreichberührenden Kellerwänden und an den Dachschrägen des Obergeschosses festgestellt. Die Beseitigung der Bauschäden und Unterhaltungsrückstände wurde im Sachwertverfahren nach Indexierung mit rund 88.480 € in Abzug gebracht. Für die Beeinträchtigungen durch die Hochspannungsleitungen brachte der Sachverständige einen pauschalen Bodenwertabschlag von 35 % in Ansatz. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beläuft sich auf 294.000 € und stützt sich methodisch auf das Sachwertverfahren (Sachwert 294.000 €, plausibilisiert durch Ertragswert 306.000 €). Die Versteigerung erfolgt im Wege der Zwangsvollstreckung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Kaufinteressenten erwerben ein großzügiges Grundstück in ländlicher Idylle, müssen jedoch erhebliche finanzielle Mittel für die energetische Neuausstattung und die Beseitigung der Substanzschäden einplanen.