ZwangsversteigerungGewerbeobjekt in Monheim, Bayern

Das Bewertungsobjekt umfasst ein zweigeschossiges, nicht unterkellertes Geschäftshaus mit rückwärtigem Werkstatt- und Lageranbau auf einem 827 m² großen Grundstück an der Donauwörther Straße 11 in 86653 Monheim. Das Grundstück liegt im unbeplanten Innenbereich (Mischgebiet gem. FNP) in zentraler Lage unmittelbar südlich der Altstadt. Die baulichen Anlagen teilen sich auf in eine Werkstatt im Erdgeschoss (ca. 268 m²), eine ehemalige Arztpraxis im Obergeschoss (ca. 143 m²) sowie Lagerflächen im Dachgeschoss des Anbaus (ca. 106 m²). Ein im Haupthaus vorhandener Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken ist baurechtlich vermutlich nicht genehmigungsfähig und floss ohne Ertragswertansatz in das Gutachten ein. Der bauliche Zustand des im Wesentlichen 1984 erbauten Gebäudes ist bau- und umbauzeitlich verbraucht, in den Gewerbeeinheiten jedoch gepflegt. Die Beheizung erfolgt über eine Gaszentralheizung aus dem Jahr 2010 (im Obergeschoss als Fußbodenheizung ausgeführt) sowie Gasgebläseheizungen in der Werkstatt. Zum Besichtigungszeitpunkt bestand im Dachgeschoss ein akuter Wasserschaden mit 2 bis 3 cm stehendem Wasser, der fachgerecht getrocknet werden muss. An der Werkstatt und Fassade liegen leichte Risse und Putzschäden vor. Auf dem rückwärtigen Hof existiert ein einfacher Hundezwinger mit asbesthaltigen Faserzementplatten. Rechtlich ist im Grundbuch in Abteilung II ein Leibgeding eingetragen (löschbar bei Todesnachweis; die Berechtigte ist vermutlich verstorben). Zudem besteht ein Zahlungsrückstand für einen Verbesserungsbeitrag zur Wasserversorgung (1.410,07 €), welcher als persönliche Verpflichtung des Eigentümers nicht wertmindernd angesetzt wurde. Ein Altlastenkatasterauszug lag nicht vor; wegen der Werkstattnutzung besteht ein latentes Risiko. Die Liegenschaft befindet sich in einem vereinfachten städtebaulichen Sanierungsgebiet nach § 142 Abs. 4 BauGB ohne Ausgleichsbeträge. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren auf 290.000 € festgesetzt, basierend auf einem Bodenwert von 84.000 € (zwei Richtwertzonen: 120 €/m² Nord, 91 €/m² Süd) und einem nachhaltigen Jahresrohertrag von 28.692 € bei 5,0 % Liegenschaftszinssatz. Abzüge für Mängelbeseitigung (21.000 € Reparaturen/Modernisierung Praxis, 5.000 € Wasserschaden DG) und 4 Monate Mietausfall (9.500 €) wurden wertmindernd berücksichtigt.