ZwangsversteigerungGrundstück in Bad Salzungen, Thüringen

Das Bewertungsobjekt umfasst das unbebaute Flurstück 11/1 der Flur 1 in der Gemarkung Frauensee (Stadt Bad Salzungen) mit einer Gesamtgröße von 387 m². Die Liegenschaft liegt an der Kommunalstraße 'Zum Steinhauk' im dörflichen Mischgebiet ohne Bebauungsplan (§ 35 bzw. § 34 BauGB). Die Straßenfront beträgt lediglich rund 9 Meter bei einer mittleren Grundstückstiefe von ca. 40 Metern, wobei das Gelände von der Straße aus stark abfällt. Leitungsgebundene Ver- und Entsorgungsanschlüsse sind auf dem Grundstück nicht vorhanden. Das Areal hinterlässt einen gepflegten Eindruck und wird aktuell als Hausgarten genutzt. Ein Teil des Grundstücks ist mit überalterten Obstbäumen und Beeten bepflanzt, deren Zeitwert mit 300,00 € beziffert wurde. Eine bauliche Nutzung ist im Ist-Zustand aufgrund der geringen Breite und der planungsrechtlichen Restriktionen auf Nebengebäude beschränkt. Die auf dem Grundstück sichtbare neuwertige Toranlage steht laut Feststellungen im Ortstermin im Eigentum des Nachbarn des Flurstücks 10/1. Rechtlich ist im Baulastenverzeichnis eine Abstandsflächenbaulast über ca. 8 m² zugunsten des Nachbargrundstücks verzeichnet, die im Gutachten mit einem Wertabzug von rund 150,00 € berücksichtigt wurde. Die Wertermittlung orientiert sich an einem Bodenrichtwert für Bauland von 26,00 €/m² und gelangt unter Einbeziehung des Aufwuchses zu einem Gesamtwert von 10.250,00 €. In einem früheren Versteigerungstermin wurde der Zuschlag gemäß § 85a ZVG versagt, weshalb die 5/10- und 7/10-Grenzen im anstehenden Termin nicht mehr gelten. Für Kapitalanleger ohne angrenzenden Grundbesitz bietet das Grundstück kein direktes Entwicklungspotenzial als Baugrundstück. Ein wirtschaftlich sinnvoller Erwerb drängt sich vor allem für Nachbarn auf, die durch Parzellenvereinigung zusätzliches Bauland schaffen oder ihren Gartenbereich vergrößern möchten.