ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Bad Driburg, Nordrhein-Westfalen

Das zu versteigernde Objekt ist ein älteres Mehrfamilienhaus in Hanglage, gelegen im ländlich geprägten Bad Driburger Ortsteil Pömbsen (August-Sommer-Straße 4). Das Gebäude wurde ursprünglich um das Jahr 1900 als Scheune errichtet und ca. 1935 in ein Wohnhaus mit drei bis vier Wohneinheiten umgebaut. Die Grundstücksgröße beträgt 648 m² und ist im rückwärtigen Bereich über die Straße 'Zum Ehrenmal' erschlossen. Die Lage direkt an der Landesstraße L 952 bedingt zwar eine gute Verkehrsanbindung, führt jedoch auch zu einer erhöhten Lärmbelastung, weshalb der Gutachterausschuss einen Abschlag von 15 % auf den Bodenrichtwert vorgenommen hat. Der bauliche Zustand des Gebäudes weist laut Außenbesichtigung einen deutlichen Nachholbedarf an Bauunterhaltung auf. Die Gesamtwohnfläche wird auf ca. 185 m² geschätzt, aufgeteilt auf eine Erdgeschosswohnung (ca. 67 m²) und zwei Obergeschosswohnungen (ca. 67 m² und 51 m²). Da der Eigentümer dem Gutachter keinen Zutritt gewährt hat, sind der genaue Zustand der Innenräume, die Qualität der Sanitärausstattung sowie der Fertigstellungsgrad früherer Modernisierungsmaßnahmen völlig unbekannt. Zudem steht das Gebäude seit längerer Zeit leer und wurde im Winter nicht beheizt, weshalb gravierende Frostschäden an den Rohrleitungen und der Ölzentralheizung nicht auszuschließen sind. Aus rechtlicher Sicht bestehen erhebliche Risiken: Es liegen keine Baugenehmigungen oder aktuellen Zeichnungen für das Dachgeschoss vor, und die Abgeschlossenheit der einzelnen Wohnungen ist nicht nachgewiesen. Aufgrund dieser massiven Unsicherheiten hat die Gutachterin einen pauschalen Risikoabschlag von 30 % (26.000 EUR) auf den vorläufigen Ertragswert vorgenommen, was zu dem finalen Verkehrswert von 60.000 EUR führt. Für Investoren stellt dieses Objekt eine klassische 'Value-Add'-Gelegenheit mit hohem Risiko dar. Ein Einstieg ist nur zu empfehlen, wenn ausreichende Liquiditätsreserven für eine Kernsanierung vorhanden sind und das Risiko unvorhergesehener Schäden im Innenbereich eingepreist wird. Unter diesen Voraussetzungen kann nach einer umfassenden Sanierung eine attraktive Mietrendite auf Basis der geschätzten Jahresmarktmiete von 9.441 EUR erzielt werden.