ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Bürgel, Thüringen

Gegenstand ist ein 1997/1998 errichtetes, eingeschossiges Doppelhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und zwei Haushälften (Am Lindenberg 3a und 3b) im Ortsteil Taupadel der Stadt Bürgel (Saale-Holzland-Kreis, Thüringen). Das Flurstück 10/4 ist 232 m² groß; bebaut sind rund 131 m². Der Gutachter stuft die Lage als mittlere Wohnlage mit dörflichem Charakter ein (Gutachten S. 5). Der Verkehrswert beträgt 272.000 € zum Stichtag 18.11.2025, ermittelt im Sachwertverfahren (Gutachten S. 30). Die Wohnfläche liegt bei jeweils ca. 88 m² je Haushälfte, zusammen 176 m² (Gutachten S. 12, 31). Der Zuschlag wurde in einem früheren Termin nach § 85a ZVG versagt, die Wertgrenzen sind entfallen (Bekanntmachung S. 1). Das Gebäude ist massiv in Poroton-Ziegeln errichtet, nicht unterkellert, mit Tondachziegeln, Kunststofffenstern, Fußbodenheizung und Ölzentralheizung samt Brauchwasserwärmepumpe. Der Gutachter sieht einen guten Bauzustand und zeitgemäßen Ausstattungsstandard. Festgestellt wurden einzelne geringe Risse im Dachgeschoss und eine Fassadenverschmutzung am Nordwestgiebel. Wegen des Leerstands werden malermäßige Renovierung und neue Textilbeläge für erforderlich gehalten; dafür sind 10.000 € als Wertminderung angesetzt (Gutachten S. 14, 30). Zu den Risiken zählt vor allem die Erschließung: Das Grundstück ist nicht befahrbar und nur über das vorgelagerte Flurstück 9/1 erreichbar, das ebenfalls dem Schuldner gehört. Bei der Versteigerung des Flurstücks 10/4 allein fehlt laut Gutachten der rechtlich gesicherte Zugang; erforderlich wären eine Baulast und eine Grunddienstbarkeit. Die Heizung befindet sich im Nachbarhaus 3c/3d (Flurstück 10/5); die Kosten einer eigenen Anlage oder Medientrennung konnte die Sachverständige nicht beziffern. Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Abwasserleitung) in Abteilung II bleibt bei der Bewertung unberücksichtigt. Der Marktanpassungsabschlag von 10 % und das Gutachten sprechen von einem deutlich erhöhten wirtschaftlichen Risiko. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts. Termin ist der 17.02.2027, 10:00 Uhr, beim Amtsgericht Jena. Investitionsfazit: Das Objekt kann sich für Selbstnutzer oder Investoren mit Erfahrung bei Grundstücks- und Erschließungsfragen eignen, sofern der Zugang rechtlich geklärt und die Heizungsfrage lösbar ist. Der Verkehrswert entspricht laut Gutachten rund 1.545 €/m² Wohnfläche. Da Zugang, Heizungs- und Medientrennung sowie ein möglicher Anspruch auf Duldung ungeklärt sind, sollten diese Punkte vor einem Gebot rechtlich und technisch geprüft werden.