ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Frankfurt am Main, Hessen

Die Liegenschaft Elbestraße 46 und 46a befindet sich im Bahnhofsviertel von Frankfurt am Main, nur ca. 400 Meter vom Hauptbahnhof entfernt. Das Bewertungsobjekt besteht aus zwei Baukörpern auf einem 697 m² großen Grundstück: Einem 7-geschossigen Vorderhaus (Hausnummer 46) mit ca. 1.064,77 m² Wohnfläche und ca. 500 m² Gewerbefläche sowie einem 5-geschossigen Hinterhaus (Hausnummer 46a) mit ca. 434 m² Wohnfläche. Die Wohnbereiche beider Gebäude umfassen jeweils 9 Wohneinheiten (insgesamt 65 Zimmer), die überwiegend möbliert zimmerweise als Boardinghouse vermietet werden. Das Erd- und 1. Obergeschoss des Vorderhauses wird von einem Tipico-Wettbüro genutzt. Das Ursprungsbaujahr datiert auf ca. 1950 (Wiederaufbau der im Krieg zerstörten Bausubstanz unter teilweiser Nutzung alter Kellermauern). In den Jahren 2011 und 2012 erfolgten grundlegende Umbauten und Nutzungsänderungen der vormaligen Büro- und Nutzflächen zu Wohnungen. Die Ausstattung der Wohnbereiche und der Gewerbeeinheit bewegt sich auf durchschnittlichem Niveau; die Bäder präsentieren sich zeitgemäß. Vorder- und Hinterhaus verfügen über Öl-Zentralheizungen aus 2007. Im Vorderhaus ist ein Personenaufzug vorhanden (Baujahr 2016). Als konkreter Bauschaden wurde im Gutachten ein Wassereintritt durch ein Kellerfenster im Tiefkeller vermerkt. Rechtlich ist im Grundbuch ein wertneutrales Wege- und Leitungsrecht zugunsten des Hinterlieger-Flurstücks 42/1 eingetragen. Im Baulastenverzeichnis existiert eine Vereinigungsbaulast. Die Altlastenauskunft weist 68 historische Gewerbebetriebe in der Altstandort-Datenbank aus (darunter frühere Druckereien und Kfz-Werkstätten), wobei Gutachterseite von Altlastenfreiheit ausgeht. Das direkte Nachbarhaus Nr. 44 ist ein Bordellbetrieb (Laufhaus), weshalb der Gutachter die Mikrolage trotz mittlerer Einordnung im Mietspiegel als einfache Wohnlage einstuft. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 9.500.000 € (aufgeteilt auf 6.780.000 € für Haus 46 und 2.720.000 € für Haus 46a) stellt das Ensemble eine renditestarke Investition dar. Da im Vorverfahren bereits ein Zuschlag nach § 74a bzw. § 85a ZVG versagt wurde, können Gebote auch unter 50 % des Verkehrswertes den Zuschlag erhalten, was Investoren mit entsprechender Bewirtschaftungskompetenz im Mikroumfeld eine attraktive Einstiegschance eröffnet.