ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Hammerschmidtstraße 28 liegt im Stadtteil Bulmke-Hüllen der kreisfreien Stadt Gelsenkirchen. Das 222 m² große Grundstück ist mit einem viergeschossigen Mehrfamilienwohnhaus aus dem Ursprungsbaujahr 1906 bebaut. Das Gebäude ist voll unterkellert und verfügt über ein nicht ausgebautes Walmdach. Die Gesamtwohnfläche beträgt überschlägig ca. 556 m², aufgeteilt auf 8 Wohneinheiten mit Größen zwischen etwa 59 m² und 74 m². Die Lage bietet eine gute innerstädtische Infrastruktur mit schneller Anbindung an den Hauptbahnhof, die Autobahnen A 40 und A 42 sowie Naherholungsangebote. Der bauliche Zustand wird im Gutachten als einfach und in Teilbereichen vernachlässigt beschrieben. Wesentliche Mängel betreffen die veralteten Aluminiumfenster mit Einfachverglasung, die undichte und vermörtelte Dacheindeckung mit stellenweise morscher Lattung sowie die rückwärtige Hoffassade. In mehreren Wohnungen – besonders gravierend in der leerstehenden Einheit im 1. Obergeschoss links infolge Beheizung mit Gasflaschen und unzureichender Lüftung – treten Feuchtigkeits- und Schimmelschäden auf. Positiv hervorzuheben ist die im Jahr 2019 installierte Gas-Brennwert-Zentralheizung von Vaillant, die von der Zwangsverwaltung wieder in Betrieb genommen wurde. Rechtlich und behördlich ist seit April 2024 ein wohnungsaufsichtsrechtliches Verfahren wegen der Heizungsanlage anhängig, dessen formeller Abschluss mangels Nachweisen der Eigentümerin noch aussteht. Baulasten, Denkmalschutz und Altlasteneinträge bestehen laut Auskünften nicht; bergbauliche Senkungen gelten als abgeklungen. Im Grundbuch sind ein Zwangsversteigerungs- sowie ein Zwangsverwaltungsvermerk eingetragen. Sieben der acht Wohnungen waren zum Stichtag vermietet, wobei dem Gutachter keine schriftlichen Mietverträge vorgelegt wurden. Der festgesetzte Verkehrswert von 433.000 € resultiert aus dem Ertragswertverfahren, bei dem objektspezifische Schäden und Mängel in Höhe von 195.000 € wertmindernd in Abzug gebracht wurden. Für handwerklich versierte Investoren bietet das Haus nach einer grundlegenden Sanierung der Gebäudehülle und der betroffenen Wohnungen solides Mietsteigerungspotenzial bei günstigem Einstiegspreis.