TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Höchstadt a.d. Aisch, Bayern

Das Versteigerungsobjekt Kapuzinerstraße 2 und 4 (sowie Spitalstraße 4) umfasst ein L-förmiges Dreifamilienwohnhaus auf einem 568 m² großen Grundstück mitten im Altstadtbereich von Höchstadt an der Aisch. Das Grundstück grenzt südlich an die Kapuzinerstraße und nördlich an die Spitalstraße an. Das Wohnhaus entstand ursprünglich um das Jahr 1710 als Teil eines Kirchenstifts und wurde 1978 mit dem Nachbargebäude verbunden; auf dem Areal befinden sich zudem ein Garagengebäude mit zwei Stellplätzen aus dem Jahr 1978 sowie Garten- und Hofflächen. Die Wohnfläche von rund 348 m² verteilt sich auf ca. 128 m² im Erdgeschoss, ca. 126 m² im 1. Obergeschoss und ca. 94 m² im 2. Obergeschoss/Dachgeschoss, ergänzt um Nutzflächen im Teilkeller (ca. 20 m²), den Treppenhäusern (ca. 45 m²) und dem Dachboden (ca. 80 m²). Der bauliche Zustand des Wohnhauses wird gutachterlich als vernachlässigt bis gerade noch durchschnittlich eingestuft. Zu den wesentlichen Mängeln zählen eine überalterte Ziegeleindeckung des aufwendigen Walmdaches, eine veraltete Gasheizung (Konstanttemperaturkessel aus den 1980er-Jahren) in Kombination mit Nachtspeicheröfen im 1. Obergeschoss, Feuchtigkeitsschäden im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss sowie Taubenbefall im ungedämmten Dachraum. Die Garagen sind mit Wellasbestplatten eingedeckt. Die Grundrisse weisen infolge historischer Umbauten gefangene Zimmer und schmale Zugänge auf. Im Erdgeschoss wurde 2010 ein barrierefreies Bad eingebaut; das 1. und 2. Obergeschoss wurden 1997 ausgebaut. Rechtlich ist zu beachten, dass das Verfahren als Teilungsversteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft geführt wird. Das 2. Obergeschoss wird von der Antragsgegnerin bewohnt, während die beiden unteren Einheiten seit Dezember 2021 bzw. längerfristig leer stehen. Das Gebäude selbst ist kein Einzeldenkmal, jedoch ist das gesamte Grundstück als Bodendenkmal im Bereich der spätmittelalterlichen Stadterweiterung eingetragen, sodass Erdarbeiten behördlich genehmigungspflichtig sind. Das Areal liegt im förmlichen Sanierungsgebiet 'Altstadtbereich', wobei Ausgleichsbeträge ausgeschlossen sind. Altlasten sind laut Auskunft des Umweltamtes nicht verzeichnet. Unter Berücksichtigung des festgesetzten Verkehrswerts von 380.000 € stellt die Immobilie eine anspruchsvolle Entwicklungsaufgabe dar. Das Objekt bietet viel Wohnraum und seltene Stellplätze in Altstadtlage, erfordert jedoch eine hohe Sanierungsinvestition zur Beseitigung von Feuchtigkeit, energetischen Defiziten und Asbestbelastungen sowie Geduld bei der Besitzübergabe der bewohnten Einheit.