TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Köln, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst eine aus drei vollunterkellerten, zweigeschossigen Mehrfamilienhäusern bestehende Hausgruppe (Longericher Hauptstraße 56, 56a, 56b) im Kölner Stadtteil Longerich. Auf dem insgesamt 780 m² großen Grundstück befinden sich 14 Wohneinheiten, 10 Garagenstellplätze im Kellergeschoss sowie zusätzliche Außenstellplätze im gepflasterten Hofbereich. Die Wohnungsgrößen variieren zwischen ca. 52 m² und 99 m², die gesamte Wohn- und Nutzfläche beläuft sich auf rund 929 m². Die Lage zeichnet sich als mittlere Wohnlage mit gewachsener Vorortstruktur, guter Nahversorgung im Umkreis von etwa 600 m und sehr guter Verkehrsanbindung über den Bahnhof Longerich sowie die BAB 57 aus. Die Gebäude wurden ca. 2012 in solider Massivbauweise errichtet und weisen einen gepflegten Bau- und Erhaltungszustand auf. Die Ausstattungsmerkmale umfassen unter anderem Gaszentralheizung, Fußbodenheizung mit Raumthermostaten, Isolierverglasung und Loggien mit Holzdielenbelag. Gleichwohl wurden bei der Begutachtung mehrere Mängel und Abweichungen festgestellt: Im Dachgeschoss der Wohnung Nr. 13 besteht infolge einer ehemaligen Dachundichtigkeit ein noch unbeseitigter Wasserschaden, die Heizungsanlage zeigt eine Störungsmeldung, an den Treppenhaus-Dachfenstern fehlen RWA-Öffnungsvorrichtungen und vor Garagenstellplatz 9 ist der Pflasterbelag abgesackt. Der Gutachter schätzte die Wertminderung für Instandhaltungen und Beanstandungen pauschal auf 50.000 €. Besondere Aufmerksamkeit erfordern die rechtlichen und bauordnungsrechtlichen Gegebenheiten. Im Grundbuch sind Baulasten (u. a. Vereinigungsbaulast und Abstandflächenbaulasten) vermerkt. Die genehmigte Kinderspielfläche von ca. 94 m² wurde nicht realisiert; stattdessen befinden sich dort Pkw-Stellplätze. Zudem werden die Spitzböden der fünf Dachgeschosswohnungen vertragswidrig bzw. abweichend von der Baugenehmigung als Schlafräume genutzt, obwohl sie öffentlich-rechtlich lediglich als Abstellräume zulässig sind. Die Liegenschaft unterliegt überdies dem Umgebungsschutz nach § 9 DSchG NW. Das Objekt wird im Wege der Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft versteigert. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 3.199.000 €. Aufgrund der vollständigen Vermietung mit monatlichen Ist-Mieteinnahmen von rund 12.300 € netto kalt stellt die Liegenschaft ein ertragreiches Anlageobjekt dar, dessen Erwerb jedoch eine sorgfältige baurechtliche Legalisierungs- und Kostenplanung voraussetzt.