ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in München, Bayern

Das Versteigerungsobjekt befindet sich am Schmuckerweg 4 im Stadtteilzentrum Straßtrudering (München, Trudering-Riem) auf einem 1.468 m² großen Grundstück (Flurstück 237). Die Lage bietet eine hervorragende örtliche Infrastruktur mit fußläufig erreichbaren Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen sowie Anbindung an das Münchner U- und S-Bahnnetz. Das Umfeld ist als reines Wohngebiet durch zweigeschossige Wohn- und Geschäftshäuser geprägt; die Wohnlage ist allerdings durch spürbaren Verkehrslärm der nahen Truderinger Straße und einer in ca. 250 m Entfernung verlaufenden Eisenbahnstrecke vorbelastet. Der Altbaubestand umfasst ein ca. 1960 errichtetes, zweigeschossiges Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss (ursprünglich 6 Wohnungen, ca. 479 m² Wohnfläche) sowie 7 Reihengaragen. Eine ca. 2016 genehmigte Planung sah den Umbau und die Erweiterung auf 10 Wohnungen mit 769 m² Wohnfläche und 220 m² Nutzfläche vor. Diese Maßnahme blieb jedoch in den Anfängen stecken, sodass der Bestand äußerlich als Bauruine einzustufen ist. Im Außenbereich lagern Container, Baustoffe und erhebliche Mengen Sperrmüll. Am Südgiebel liegt ein massiver Feuchteschaden vor. Mangels Zutritts bei der Ortsbesichtigung konnte das Gebäudeinnere nicht begutachtet werden. Rechtlich wurde das Objekt gemäß Teilungserklärung von 2022 in zehn Sondereigentumsgrundbücher (Blatt 48258 bis 48267) aufgeteilt. Da die dazugehörigen Wohnungen nicht existieren, ist eine getrennte Verwertung der Einheiten nicht marktgerecht. In Abteilung II sind keine Lasten eingetragen; Denkmalschutz besteht nicht. Der Gutachter bewertet das Areal als Liquidationsobjekt im Vergleichswertverfahren auf Basis eines angepassten Bodenwerts von 2.360.000 € abzüglich 90.000 € kalkulierter Abbruchkosten. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt gerundet 2.300.000 €, welcher für das Versteigerungsverfahren rechnerisch auf die zehn Einheiten umgelegt wurde. Für Kapitalanleger stellt die Liegenschaft ein substanzielles Entwicklungsobjekt dar, sofern das Gesamtareal erworben werden kann. Einzellose bergen das gravierende Risiko einer rechtlichen und baulichen Blockade ohne nutzbares Sondereigentum. Bei Gesamterwerb und anschließendem Abbruch bietet das Grundstück mit einer baurechtlichen Ausnutzung von WGFZ 0,71 ein hervorragendes Neubaupotenzial im Münchner Stadtgebiet.