TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Münzenberg, Hessen

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein freistehendes Dreifamilienhaus auf einem 759 m² großen Grundstück in der Gutenbergstraße 12 im Stadtteil Gambach der Stadt Münzenberg. Das Anwesen liegt in einem verkehrsberuhigten, reinen Wohngebiet in Ortsrandnähe mit offener Ein- und Zweifamilienhausbebauung. Die Gemeinde Gambach verfügt über eine gute Grundversorgung sowie eine hervorragende Verkehrsanbindung über das nahegelegene Gambacher Kreuz an die Bundesautobahnen A 5 und A 45 in Richtung Frankfurt am Main und Gießen. Das Wohnhaus wurde ursprünglich ca. 1995 als Einfamilienhaus in massiver Bauweise errichtet und um die Jahre 2022/2023 baurechtlich genehmigt zu einem Dreifamilienhaus umgebaut und erweitert. Das Gebäude umfasst rund 221,15 m² Wohnfläche verteilt auf drei Wohneinheiten im Kellergeschoss (ca. 47,31 m²), Erdgeschoss (ca. 110,72 m²) und Dachgeschoss (ca. 63,12 m² zzgl. Balkon) sowie 129,14 m² Nutzfläche einschließlich eines separaten Hobbyraums im Dachgeschoss. Die Ausstattung der Erdgeschosswohnung präsentiert sich nach Modernisierung mit Fußbodenheizung, elektrischen Rollläden, Kamin-/Erkerbereich und Smart-Home-Steuerung gehoben, während die Wohnungen im Keller- und Dachgeschoss durchschnittlichen bis guten Standards entsprechen. Beheizt wird das Gebäude über eine baujahrestypische Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 1995. Im Grundbuch von Gambach Blatt 3777 sind in Abteilung II keine dauerhaften Fremdrechte eingetragen; verfahrensleitend ist der Versteigerungsvermerk zur Aufhebung der Gemeinschaft. Der Sachverständige stellte Bauschäden und Fertigstellungsrückstände fest, darunter Feuchtigkeitsschäden im Grenzwandbereich der zur Wohnung/Abstellraum umgenutzten Garage, offene Deckenanschlüsse, defekte Fenster im Dachgeschoss sowie unfertige Außenanlagen, für deren Beseitigung ein pauschaler Kostenabschlag von 29.000 € veranschlagt wurde. Zudem besteht bei der Ölheizung mittelfristiger Erneuerungsbedarf nach dem Gebäudeenergiegesetz. Aus Investorensicht stellt das Anwesen ein solides Ertragsobjekt mit flexiblen Nutzungsoptionen im Speckgürtel der Metropolregion dar. Bei einem im Ertragswertverfahren ermittelten Verkehrswert von 594.000 € und einem kalkulierten Jahresrohertrag von 28.500 € können Anleger nach Erledigung der überschaubaren Instandsetzungen eine nachhaltige Rendite erzielen. Kaufinteressenten sollten vor Gebotsabgabe die Übergabemodalitäten der eigengenutzten Erdgeschosswohnung abstimmen.