ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Ensdorf, Bayern

Das Objekt ist ein Zweifamilienhaus mit landwirtschaftlichen Nebengebäuden in Seulohe, einem Ortsteil von Ensdorf (Landkreis Amberg-Sulzbach), Flurstück 757 mit 3.692 m². Das Wohnhaus stammt laut Bekanntmachung von um 1850 (vermutlich teilweise älter), ist massiv gebaut und nach Angaben des Gutachters teilmodernisiert. Die Wohnfläche setzt das Gutachten mit ca. 361 m² an (Bekanntmachung: EG ca. 164 m², OG ca. 187 m²). Hinzu kommen Stallung (Baujahr um 1959), Scheune, Maschinenhalle (um 1983), Gerätelager und Hackschnitzellager (2015/2017) sowie ein nicht einsehbares Nebengebäude. Die Lage am nördlichen Ortsrand ist ruhig und stark ländlich geprägt; Einkauf ist laut Gutachten nur mit Kfz erreichbar (Gutachten S. 14–16). Zustand und Ausstattung: Das Gutachten stützt sich ausschließlich auf Außenbesichtigung; der Eigentümer ermöglichte keinen Innenzutritt (Gutachten S. 6). Außen wird der Zustand als mittel (Wohnhaus, Maschinenhalle) bis gut (übrige Gebäude) beschrieben, mit diversem Instandhaltungsstau, Feuchtigkeitsschäden am Sockel des Wohnhauses und ungepflegten Außenanlagen. Berücksichtigt wurden nur die Außenanlagen mit rund 18.000 €. Die Heizung ist eine Hackschnitzelanlage (ca. 2017); auf den Dächern von Stallung und Scheune besteht eine PV-Anlage (ca. 26,64 kWp, Zeitwert grob 25.000 €). Ein Energieausweis liegt nicht vor. Rechte, Lasten und Risiken: In Abt. II steht neben dem Versteigerungsvermerk keine Belastung; Abt. III enthält diverse Buchgrundschulden, deren Valutierung sich auf den Barpreis auswirken kann (Gutachten S. 8). Die Nutzungs- und Besitzverhältnisse sind unbekannt (Eigennutzung angenommen). Für ein Nebengebäude fehlen Bauunterlagen, weitere Überdachungen sind nur nachgenehmigungsfähig. Der Gutachter hat keinen Sicherheitsabschlag für die fehlende Innenbesichtigung angesetzt (S. 34). Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts, Barzahlung ist ausgeschlossen. Fazit: Der amtliche Verkehrswert liegt bei 648.000 € (davon 25.000 € Zubehör); das Gutachten nennt 623.000 € ohne Zubehör, Stichtag 10.07.2025. Das Objekt kann sich für Bieter mit Sanierungs- oder landwirtschaftlicher Erfahrung eignen, sofern sie das Risiko des unbekannten Innenzustands und möglicher Besitzfragen tragen. Vor einem Gebot sollte ein eigener Risikoabschlag kalkuliert und das vollständige Gutachten beim Amtsgericht eingesehen werden.