TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Essen, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine im Jahr 1985 in Massivbauweise errichtete, ein- bis zweigeschossige Doppelhaushälfte mit Unterkellerung und Satteldach auf einem 657 m² großen Grundstück in Essen-Bedingrade (Lirichblick 46). Das Haus ist laut Bauakte als Zweifamilienhaus konzipiert und bietet eine Gesamtwohnfläche von rund 183 m², verteilt auf das Erdgeschoss und das ausgebaute Dachgeschoss. Das Untergeschoss bindet zwei Kellerräume eines älteren Ursprungsgebäudes ein. Das Grundstück gliedert sich in rund 460 m² Bauland sowie 197 m² rückwärtiges Gartenland; straßenseitig stehen zwei gepflasterte Stellplätze und eine freistehende Fertiggarage aus dem Baujahr 1987 zur Verfügung. Der bauliche Zustand wird vom Sachverständigen als überwiegend befriedigend eingestuft, wobei wesentliche Modernisierungen seit der Errichtung nicht vorgenommen wurden. Die Beheizung erfolgt über eine Öl-Zentralheizung mit drei 1.000-Liter-Tanks und einem Brenner aus ca. 2012. Als Ausstattungsbesonderheiten sind ein gemauerter Hellfeuerkamin im Erdgeschoss sowie ein teilausgebauter Spitzboden vorhanden. Konkreter Handlungsbedarf besteht bei defekten Fensterbeschlägen, Rollladengurten und Sanierungsbedarf an Dachflächenfenstern (vom Gutachter mit 5.000 € beziffert) sowie einer veralteten Sanitärausstattung im Spitzboden (2.000 € Wertabzug). In rechtlicher Hinsicht sind im Grundbuch von Bedingrade Blatt 914 neben dem Versteigerungsvermerk eine Rückauflassungsvormerkung sowie ein Nießbrauch eingetragen. Obwohl die Nießbrauchberechtigte laut Auskunft beim Ortstermin verstorben ist, müssen Bietinteressenten im Versteigerungstermin klären, ob und welche Rechte gemäß den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben. Das Haus wird durch den Antragsgegner und seine Familie genutzt. Da das Verfahren als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft betrieben wird und in einem früheren Termin der Zuschlag nach den §§ 74a/85a ZVG versagt wurde, sind die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 im anstehenden Termin aufgehoben. Zusammenfassend bietet das Objekt ein solides Raumangebot in einer gewachsenen, ruhigen Wohnlage westlich des Essener Zentrums. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 610.000 € basiert auf einem stichtagsbezogenen Sachwertverfahren, gestützt durch das Immobilienrichtwert-Vergleichswertverfahren. Investoren sollten Modernisierungskosten für energetische Verbesserungen und Oberflächen einplanen sowie das Räumungsrisiko bei der Gebotskalkulation berücksichtigen.