TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Frielendorf, Hessen

Bei dem Objekt handelt es sich um ein freistehendes Zweifamilienhaus in der Michelsberger Straße 36 im Ortsteil Linsingen der Gemeinde Frielendorf (Flurstück 46/5, 807 m², Grundbuch Linsingen Blatt 135). Linsingen liegt am nordwestlichen Ortsrand mit rund 160 Einwohnern; Einrichtungen des täglichen Bedarfs fehlen vor Ort und sind in Frielendorf (ca. 5 km) erreichbar. Die Verkehrslage bezeichnet der Gutachter als mittel (Gutachten S. 3–4). Versteigert wird im Wege der Teilungsversteigerung am 15.02.2027 um 09:30 Uhr beim Amtsgericht Schwalmstadt. Der Verkehrswert beträgt 50.000 € (Sachwertverfahren, Stichtag 08.08.2022). Das Gebäude wurde 1967/68 errichtet, ist zweigeschossig, voll unterkellert und hat ein nicht ausgebautes Dachgeschoss. Es steht seit 2015 leer. Die Wohnfläche beträgt in Erdgeschoss und Obergeschoss laut Gutachter je ca. 81–83 m² mit jeweils vier Zimmern, Küche, Bad und WC. Der Gutachter beschreibt einen durchgreifend modernisierungs- und renovierungsbedürftigen Zustand: Fenster, Putz und Anstrich sind erneuerungsbedürftig, die Elektroinstallation ist nicht mehr zeitgemäß, Beheizung erfolgte über Öl-Einzelraumöfen. Im Erdgeschoss besteht nach Angabe des Antragstellers ein Wasserschaden aus dem Winter 2015/16 mit sanierungsbedürftigem Fußbodenaufbau. Der Eingangsvorbau weist erhebliche Setzungsschäden auf, im Keller zeigen sich Feuchtigkeitsschäden. Im Gebäude lagern Mobiliar und Unrat; im Garten stehen abbruchreife Schuppen mit Bauschutt und Müll. Laut Auskunft des Auftraggebers bestehen in Abteilung II keine wertrelevanten Eintragungen, das Baulastenverzeichnis ist leer, Denkmalschutz besteht nicht. Wesentliche Risiken sind die Teilungsversteigerung mit möglichem Zugriffs- und Räumungsaufwand, der hohe Sanierungsbedarf, drei Öltanks ohne öldichte Wanne, der alte Wertermittlungsstichtag und der Umstand, dass die unterstellten Modernisierungen (rd. 148.000 € Wertminderung) laut Gutachter unter den tatsächlichen Kosten liegen. Der Sachwert ergibt sich nach Abzug besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale von rund 187.000–188.000 € von einem marktangepassten vorläufigen Sachwert von rund 237.850 €. Das Objekt kann sich eher für Bieter mit Sanierungserfahrung und Kapitalreserve eignen, sofern die tatsächlichen Kosten die Gutachteransätze nicht deutlich übersteigen. Die geringe Ortsgröße und die eingeschränkte Infrastruktur sind bei der Vermarktbarkeit zu beachten. Vor einem Gebot sollten Besichtigung, Kostenermittlung durch einen Bausachverständigen und eine aktuelle Grundbuchprüfung erfolgen.