ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Maisach, Bayern

Das Versteigerungsobjekt Riedlstraße 7 umfasst ein 560 m² großes, ebenes Grundstück in zentraler Lage der oberbayerischen Gemeinde Maisach (Landkreis Fürstenfeldbruck). Das Grundstück ist nach Süden orientiert und liegt rund 100 Meter südwestlich des Rathauses sowie rund 550 Meter vom S-Bahnhof Maisach (Linie S3) entfernt. Die Nachbarschaft ist durch Wohnbebauung geprägt, direkt gegenüber befindet sich eine Grundschule. Östlich grenzt eine dreigeschossige Wohnbebauung an, die Einblick in den rückwärtigen Grundstücksbereich bietet. Aufstehend sind ein vermutlich in den 1950er Jahren errichtetes Zweifamilienhaus mit Anbau (geschätzt 1970er Jahre, BGF ca. 299 m²) sowie eine massive Doppelgarage (53 m² BGF) mit Holzschuppen. Für die Gebäude liegen weder bei der Gemeinde Maisach noch beim Landratsamt Fürstenfeldbruck Bauakten vor. Da der Eigentümer eine Innenbesichtigung verweigerte, konnte der Baukörper nur von außen besichtigt werden. Das Gebäude befindet sich in einem stark veralteten, vernachlässigten Zustand ohne erkennbare Instandhaltung in den letzten 20 Jahren. Das Gutachten stuft das Wohnhaus als wirtschaftliches Abbruchobjekt ein und ermittelt den Verkehrswert auf Basis des Liquidationswertverfahrens bei 530.000,00 €. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans Nr. 1252 (Allgemeines Wohngebiet, GRZ 0,5, 140 m² Grundfläche, maximal zwei Vollgeschosse plus ausgebautes Dachgeschoss). Auf dem Grundstück befindet sich ein kartiertes Bodendenkmal (Siedlung der Hallstattzeit sowie des Mittelalters), weshalb Bodeneingriffe einer denkmalrechtlichen Erlaubnis und potenziell kostenintensiven archäologischen Grabungen unterliegen. Der Gutachter hat hierfür einen Marktanpassungsabschlag von 7 % (44.800,00 €) und Freilegungskosten in Höhe von 63.000,00 € (70,00 €/m³ für 900 m³ BRI) angesetzt. Im Grundbuch bestehen in Abteilung II außer dem Versteigerungsvermerk keine Belastungen. Für Projektentwickler bietet das Areal durch das Baurecht für ein Doppelhaus oder eine kleinere Mehrfamilienwohnanlage eine interessante Entwicklungschance im Münchener Einzugsgebiet. Kaufinteressenten müssen jedoch den vollständigen Abbruchaufwand, mögliche Schadstoffentsorgungen (u. a. Asbestverdacht, Öltank) sowie die Genehmigungsrisiken mit der Unteren Denkmalschutzbehörde von Beginn an einpreisen.