ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Niederwerrn, Bayern

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein vielseitiges Immobilienpaket in 97464 Niederwerrn, bestehend aus zwei wirtschaftlich zusammenhängenden Flurstücken. Das Hauptgrundstück Fl.Nr. 909/18 (493 m²) ist mit einer zweigeschossigen, massiven Zweifamilien-Doppelhaushälfte (Schillerstraße 10) sowie einer Garage bebaut. Das zweite Flurstück Fl.Nr. 909/15 (51 m²) dient als asphaltierte Zufahrts- und Verkehrsfläche. Die Immobilie befindet sich in einer ruhigen, von Eigenheimen geprägten Wohnlage, angenehm zurückgesetzt von der Schillerstraße. Das Wohnhaus wurde ursprünglich um 1952 in solider Massivbauweise errichtet und 1977/1978 durch einen Anbau erweitert. Es bietet eine Gesamtwohnfläche von ca. 192 m², aufgeteilt in eine 4-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss (ca. 118 m²) und eine 3-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss (ca. 75 m²). Der Pflegezustand der Hauptwohnbereiche ist durchschnittlich bis gut; in den vergangenen Jahren wurden diverse Modernisierungen durchgeführt, wie der Einbau von Kunststoff-Isolierglasfenstern (2016) und die Erneuerung von Parkettböden (2010). Ein deutlicher Instandhaltungsrückstau zeigt sich jedoch im südlichen Kelleranbau, der sich in einem unfertigen Zustand mit unverputzten Wänden und unfertigen Installationen präsentiert. Zudem sind vereinzelte Putzrisse an der Fassade und Feuchtigkeitsspuren im Keller vorhanden. Das größte wertbeeinflussende Risiko stellt das im Grundbuch eingetragene Wohnungsrecht für die Erdgeschosswohnung dar, welches die freie Verfügung über diesen Gebäudeteil blockiert. Zudem ist das Verkehrsflächen-Flurstück mit Geh- und Fahrtrechten für drei Nachbargrundstücke belastet. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Mit einem gerichtlich festgesetzten Gesamtwert von 449.000 € (12.000 € für die Verkehrsfläche, 437.000 € für das Wohngrundstück) bietet das Objekt eine solide Substanz zu einem angemessenen Preis. Aufgrund des Wohnungsrechts eignet sich die Immobilie primär für langfristig orientierte Investoren oder Käufer, die vorerst nur das Dachgeschoss selbst nutzen möchten und die notwendigen Sanierungsarbeiten im Keller in Eigenregie durchführen können.