ZwangsversteigerungReihenhaus in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt Im Eickelkamp 41 liegt im Duisburger Stadtbezirk Walsum, Ortsteil Wehofen, in einer wohngebietstypischen Siedlungslage mit vornehmlich Ein- und Zweifamilienhäusern. Das ca. 334 m² große Grundstück ist rechteckig geschnitten, eben und voll erschlossen; straßenseitig besteht eine gute Anbindung an die Autobahnen A 59 und A 3 sowie den ÖPNV. Entsprechend der örtlichen Wohnlagenkarte handelt es sich um eine grundsätzlich gute Wohnlage, die jedoch durch eine erfasste Straßenverkehrslärmbelastung von 65 bis 69 dB(A) spürbar beeinträchtigt wird. Das zweigeschossige Reihenendhaus wurde ca. 1958 in Massivbauweise errichtet und ca. 2009 um einen eingeschossigen rückwärtigen Anbau ergänzt. Bei einer überschlägig ermittelten Wohnfläche von ca. 84 m² und ca. 60 m² Nutzfläche verfügt die Immobilie über Keller-, Erd- und Obergeschoss; der Spitzboden ist nicht ausgebaut. Das Gebäude vermittelt einen stark unterdurchschnittlichen Gesamteindruck mit erheblichem Sanierungsbedarf. Im Innen- und Außenbereich lagern massive Ansammlungen von Hausrat, Sperrmüll und Unrat, für deren Beseitigung der Sachverständige pauschal 22.500 € ansetzt. Zudem bestehen konkrete Bauschäden wie Putz- und Malerschäden an der Fassade (5.000 €), ein schadhaftes Fallrohr (1.000 €) sowie eine defekte Bodentreppe (1.000 €). Für die vorgehängte Fassadenbekleidung besteht aufgrund des Baujahrs ein latenter Asbestverdacht. Rechtlich ist das Grundstück in Abteilung II des Grundbuchs mit einem Leitungs- und Instandsetzungsrecht aus den Jahren 1926/1927 belastet; Baulasten oder Denkmalschutzauflagen bestehen laut Amtsauskünften nicht. Im Kataster über Altlasten liegt kein konkreter Verdacht vor, wenngleich das Stadtgebiet Duisburg siedlungsbedingte Hintergrundbelastungen aufweist. Zu beachten sind untertägige Risiken durch vormaligen Steinkohlenbergbau sowie das Vorliegen eines Karstgebiets. Die Innenbesichtigung durch den Gutachter war infolge der massiven Vermüllung stark eingeschränkt; der Spitzboden war nicht zugänglich und der Keller nur in Teilen begehbar. In der Gesamtbetrachtung richtet sich die Versteigerungsimmobilie primär an erfahrene Investoren, Projektentwickler oder geübte Handwerker, die das nötige Kapital und Know-how für eine tiefgreifende Revitalisierung aufbringen. Bei einem gerichtlich festgesetzten Verkehrswert von 195.000 € bietet das Objekt eine attraktive Einstiegsmöglichkeit, verlangt jedoch eine stringente Kalkulation der nicht unerheblichen Entrümpelungs-, Schadstoffbeseitigungs- und Modernisierungskosten.