ZwangsversteigerungReihenhaus in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Zur Versteigerung gelangt eine Liegenschaft bestehend aus einem Reihenmittelhaus (Flurstück 390), einer Fertiggarage (Flurstück 384) sowie ideellen Miteigentumsanteilen an Zuwegungen und einem Garagenhof (Flurstücke 381 und 444) in der Coburger Straße 51 im Gelsenkirchener Stadtteil Horst. Das Grundstück umfasst insgesamt 288 m² Fläche. Das 1979 in Massivbauweise errichtete Reihenmittelhaus verfügt über zwei Vollgeschosse, ein Satteldach sowie eine Wohnfläche von ca. 113 m² gemäß Bauakte, verteilt auf vier Zimmer, Küche, Bad und Gäste-WC. Die Mikrolage präsentiert sich als gewachsenes, ruhiges Wohnumfeld mit einfacher bis mittlerer Wohnlagequalität. Schulen, Nahversorgungseinrichtungen und Anbindungen an den öffentlichen Personennahverkehr sind gut erreichbar. Der äußere Gesamteindruck des Wohnhauses wird im Gutachten als gepflegt und bauzeittypisch beschrieben. Einzelne Elemente wie Haustür und Gartenanlagen wurden augenscheinlich in der Vergangenheit modernisiert. Dem Sachverständigen wurde jedoch zu beiden anberaumten Ortsterminen der Zutritt verwehrt, sodass eine Innenbesichtigung des Wohnhauses und der Garage vollständig entfallen musste. Technische Ausstattung, Grundrissänderungen sowie eventuelle bauliche Schäden im Gebäudeinneren konnten nicht überprüft werden. Vorhandene Faserzementschindeln an der Fassade weisen auf potenzielle Asbestbelastungen hin, und für den Dachgeschoss- sowie Kellerausbau liegen keine Baugenehmigungen vor. Rechtlich und wirtschaftlich ist das Objekt erheblich vorbelastet: In Abteilung II des Grundbuchs sind unter anderem ein Vorkaufsrecht, eine bedingte Auflassungsvormerkung sowie ein lebenslanges Wohnungsrecht für zwei Personen (geboren 1968) eingetragen. Der Sachverständige bezifferte den rechnerischen Barwert dieses Wohnungsrechts inklusive Marktanpassung auf rund 383.491 €, was den Verkehrswert bei einem Fortbestehen auf einen symbolischen Wert von 1 € absenken würde. Zudem besteht für den Garagenhof ein Altlastenverdacht aus früherer gewerblicher Nutzung, und der rückwärtige Fußweg ist dinglich nicht gesichert. Fazit: Eine Beteiligung am Bietverfahren ist nur nach genauer Prüfung der gerichtlichen Versteigerungsbedingungen ratsam. Sollte das Wohnungsrecht durch den Zuschlag erlöschen, stellt die Immobilie eine interessante Einstiegschance in den Wohnungsmarkt dar, verlangt jedoch kalkulatorische Puffer für Renovierung und Schadstoffbereinigung. Bleibt das Wohnungsrecht hingegen als Belastung bestehen, ist von einem Gebot dringend abzuraten.