ZwangsversteigerungReihenhaus in Kerpen, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand ist ein beidseitig angebautes, teilunterkellertes, zweigeschossiges Einfamilienhaus (Reihenmittelhaus) mit Satteldach auf einem 188 m² großen Grundstück in der Judengasse 5 in Kerpen-Stadt (Flur 43, Flurstück 229). Der Gutachter beschreibt eine mittlere Wohnlage an einer als Spielstraße ausgewiesenen Nebenstraße mit geringem Verkehr; eine Bushaltestelle liegt ca. 0,1 km entfernt, die Autobahnauffahrt ca. 3 km. Als Immission nennt er Belastungen durch den Flugverkehr des Militärflughafens Nörvenich (Gutachten S. 9). Die Wohnfläche beträgt ca. 97 m², hinzu kommen ca. 21 m² Nutzfläche in der ehemaligen Hausdurchfahrt. Das Baujahr ist unbekannt; das Gebäude wurde ca. 1950 nach Kriegsschäden instandgesetzt und nach einem Brandschaden 2017 bzw. 2019 umfangreich modernisiert. Der allgemeine Bauzustand wird als durchschnittlich bezeichnet (Gutachten S. 19). Modernisiert wurden unter anderem Dachstuhl mit Dämmung, Fenster, Leitungen, Elektroinstallation, Gastherme, gartenseitige Fassadendämmung und Bad. Die Gastherme stammt allerdings laut Gutachten aus ca. 1996. Beanstandet werden u. a. ein erneuerungsbedürftiger Glaseinsatz der Haustür, abblätternde Farbe an der Treppe, unfertige Bodenbeläge im Obergeschoss, zu kurze Innentüren, ein loses Elektrokabel und fehlende Rauchwarnmelder. Das Dachgeschoss wurde ohne vorliegende Genehmigung teilweise ausgebaut und gilt wegen fehlendem zweiten Rettungsweg nicht als Wohnraum. Der Abstellschuppen ist vernachlässigt, der Gartenbereich durch freie Entenhaltung verschmutzt. Ein Energieausweis liegt nicht vor. In Abteilung II besteht neben gelöschten Einträgen nur der Versteigerungsvermerk. Baulasten, Denkmalschutz, Wohnungsbindung und Altlastenkatastereinträge bestehen laut Gutachten nicht; das Grundstück ist beitragsfrei. Das Haus wird vom Miteigentümer genutzt; mietvertragliche Bindungen sind nicht bekannt. Zu klären ist, ob Abteilung III Rechte enthält, die bestehen bleiben, was im Termin bekannt gegeben wird. Nach der Bekanntmachung wurde in einem früheren Termin der Zuschlag versagt; die 5/10- und 7/10-Grenzen gelten nicht mehr. Der Verkehrswert beträgt 295.000 € (Sachwert 294.000 €, Ertragswert 311.000 €, Stichtag 14.03.2025). Nach Gutachter-Angaben liegt der Vergleichsfaktor ohne objektspezifische Merkmale bei ca. 2.600 €/m² und damit im Rahmen der veröffentlichten Spanne. Das Objekt kann sich für Eigennutzer eignen, sofern die genannten Restarbeiten, die ungenehmigte Dachausbau-Situation und die unbekannte Belastungslage in Abteilung III akzeptabel sind. Da die Bieterkonditionen (keine Wertgrenzen mehr) und eine mögliche Räumung des Nutzers zu beachten sind, sollten Interessenten die Unterlagen beim Gericht prüfen.