ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Essen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst das Sondereigentum Nr. 4 in Form eines ehemaligen Tanz- und Veranstaltungssaals nebst Anbau, Kellerräumen, Kegelbahn und Stallung an der Adresse Am Zehnthof 223 / Am Bocklerbaum 23 in 45307 Essen-Kray. Verbunden ist das Teileigentum mit einem 445,68/1.000 Miteigentumsanteil an dem 865 m² großen Eckgrundstück (Flur 16, Flurstück 196). Das Ensemble liegt im Essener Stadtteil Kray in einem urban geprägten Wohnquartier mit guter Anbindung an den regionalen Nahverkehr und die Bundesautobahn A 40. Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind fußläufig erreichbar. Das Ursprungsgebäude wurde ca. 1896 in massiver Ziegelbauweise errichtet und später teils als Gaststätte und Beherbergungsbetrieb genutzt. Die Gesamtnutzfläche beläuft sich auf ca. 408,63 m², ergänzt durch rund 319 m² Kellerfläche sowie eine separate Stallung mit 20 m² Bruttogrundfläche. Das Bauwerk befindet sich in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand mit provisorischer Eingangstür, fehlenden Fenstern zur Straßenseite und fehlender Wärmedämmung. Der Sachverständige stuft die Restnutzungsdauer auf lediglich 3 Jahre ein, sieht jedoch die Kriterien für ein reines Abbruchobjekt noch nicht erfüllt, da die tragende Grundsubstanz augenscheinlich trocken und als Lagerfläche nutzbar erscheint. Das Grundstück ist laut behördlichen Auskünften frei von Baulasten und Denkmalschutzauflagen, Erschließungsbeiträge sind vollständig bezahlt. Bergschadensgefahren gelten als abgeklungen; im Kataster für Altlasten ist das Grundstück nicht erfasst, wenngleich historische Verfüllungen wegen eines früheren Bachlaufs nicht ausgeschlossen sind. Rechtlich birgt die Eigentümergemeinschaft Risiken, da weder ein professioneller Verwalter bestellt ist noch Protokolle von Versammlungen existieren. Zudem konnte das Objekt innen nicht besichtigt werden, da der im Ausland lebende Eigentümer keinen Zugang gewährte. Der Verkehrswert wurde gerichtlich auf 117.000 € festgesetzt, maßgeblich abgeleitet aus dem Sachwertverfahren unter Berücksichtigung eines 20-prozentigen Abschlags (29.215,72 €) wegen fehlender Innenbesichtigung und vermutetem Instandhaltungsstau. Der festgestellte fiktive Bodenwertanteil beträgt 96.400 € bei einem Bodenrichtwert von 250 €/m². Eine Investition eignet sich vornehmlich für erfahrene Akteure, die das erhebliche Sanierungsrisiko sowie den Klärungsbedarf innerhalb der Eigentümergemeinschaft handhaben können.