ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Viersen, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt liegt im Viersener Gewerbegebiet Rahserfeld/Dinsingstraße im nördlichen Stadtgebiet (Rahserfeld 11c, Amtsgericht Viersen, 22 K 18/24). Versteigert werden drei Flurstücke der Flur 87: Flurstück 877 mit 3.044 m² (bebaut mit einem dreigeschossigen Wohn- und Geschäftshaus samt Anbauten, Büroanbau und Pkw-Garage), Flurstück 1110 mit 91 m² (Verkehrsfläche, rückwärtige Zufahrt) und Flurstück 1026 mit 59 m² (schmaler Streifen, wirtschaftliche Einheit mit Flurstück 877). Laut Gutachterzusammenfassung sind im Gewerbegebiet Kleinbetriebe und mittelständische Unternehmen angesiedelt; das Zentrum liegt rund 1 km entfernt, östlich und westlich verlaufen Bahnstrecken (Exposé S. 1). Das Haus wurde vermutlich vor 1900 errichtet, das zweite Obergeschoss und das Dachgeschoss wurden vermutlich um 1932 zu Kleinwohnungen umgebaut. Der Gutachter beschreibt das Objekt als kernsanierungsbedürftig und in Teilen baufällig. Im Keller zeigen sich Feuchtigkeit und Schwarzschimmel, die Heizungsanlage ist nicht funktionsfähig und ihr Betrieb wurde durch eine Ordnungsverfügung untersagt, die Elektroinstallation ist nahezu komplett zu überarbeiten, die Sanitäreinrichtungen sind teils zerstört. Die Holzbalkone des Büroanbaus sind verwittert und statisch nicht sicher. Seit der ersten Besichtigung (11.01.2024) wurden Unrat entfernt und einzelne Räume im 1. und 2. Obergeschoss hergerichtet. Im Verkehrswert sind Sanierungskosten von mindestens rund 1.500.000 € berücksichtigt. Baurechtlich besteht ein erhebliches Risiko: Die Baugenehmigung von 1982 wurde 1985 widerrufen, spätere Bauzeichnungen (1988, 1991) stellen nur die Nutzung fest, der Büroanbau wurde nachträglich legalisiert (316/95), eine Schlussabnahme fehlt. Teile sind vermietet, die vermieteten Räume waren nicht zugänglich; Mietverträge und Mieten sind nicht belegt. Bestehenbleibende Rechte sind in den vorliegenden Unterlagen nicht benannt. Der Verkehrswert beträgt 439.000 € (Flurstück 1026: 4.000 €, übrige Flurstücke: 435.000 €). Da ein früherer Termin ohne Zuschlag blieb, gelten die 5/10- und 7/10-Grenzen nicht mehr. Betreibende Gläubigerin ist laut Deckseite die Deutsche Bank AG. Das Objekt kommt eher für erfahrene Investoren mit Sanierungs- und Baurechtskompetenz in Frage, wenn Innenzustand, Mietverhältnisse und Genehmigungslage vorab geklärt werden können. Dem niedrigen Verkehrswert stehen hohe Sanierungskosten, fehlende Genehmigungen und unbekannte Mietverhältnisse gegenüber. Vor einem Gebot sollten das vollständige Gutachten beim Amtsgericht eingesehen und die Gläubigerin kontaktiert werden.