Bodenrichtwert: Bedeutung, Berechnung und praktische Anwendung bei der Due Diligence

Der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Wert des unbebauten Bodens innerhalb einer bestimmten Lagezone. Er wird üblicherweise als Eurobetrag pro Quadratmeter Grundstücksfläche angegeben.

Die gesetzliche Grundlage steht in § 196 BauGB: Bodenrichtwerte sind flächendeckende durchschnittliche Lagewerte für den Boden, die auf Grundlage der Kaufpreissammlung ermittelt werden. In bebauten Gebieten ist so zu ermitteln, als wäre der Boden unbebaut.

Wichtig zu verstehen: Der Bodenrichtwert ist kein garantierter Kaufpreis und auch kein vollständiger Immobilienwert. Er beschreibt nur den durchschnittlichen Wert des Bodens innerhalb einer Zone – ohne Gebäude, ohne Rechte, ohne Marktabweichungen.

Dieser Betrag ist der rechnerische Bodenwert. Er sagt noch nichts über den Wert eines Gebäudes auf dem Grundstück und auch nichts darüber, ob ein Käufer – oder Bieter – genau diesen Betrag zahlen würde.

Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt. Diese sind unabhängige, gesetzlich verankerte Gremien (§ 192 BauGB). Sie führen Kaufpreissammlungen, werten diese aus und ermitteln daraus Bodenrichtwerte sowie weitere Marktdaten: Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren.

Die Kaufpreissammlung ist besonders wertvoll, weil die Gutachterausschüsse nicht mit Angebotspreisen, sondern mit tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen arbeiten. Nach § 195 BauGB sind Grundstückskaufverträge dem Gutachterausschuss zur Führung der Kaufpreissammlung zu übermitteln.

Bodenrichtwerte können in den Informationssystemen der Bundesländer eingesehen werden. Das länderübergreifende Portal BORIS-D stellt Bodenrichtwerte aller Gutachterausschüsse einheitlich, webbasiert und öffentlich zugänglich bereit.

Viele Missverständnisse entstehen, weil diese Begriffe im Alltag vermischt werden. Für die Due Diligence ist die klare Unterscheidung entscheidend.

Ein Bodenrichtwert ist mehr als eine Zahl. Entscheidend sind die dazugehörigen Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks: Das ist ein fiktives, typisches Grundstück der Zone, auf das sich der Wert bezieht (§ 13 ImmoWertV). Weicht das konkrete Versteigerungsobjekt davon ab, können Anpassungen nötig sein.

Die einfache Grundformel ist der Ausgangspunkt jeder Bodenbewertung. In der professionellen Bewertung wird sie um objektspezifische Anpassungsfaktoren erweitert.

Dieser Wert beschreibt den Boden, nicht das Haus. Wird das gesamte Grundstück für 1.100.000 € ersteigert, lässt sich als grobe Orientierung rechnen:

Bei bebauten Grundstücken wird häufig gefragt: Kann man einfach den Bodenwert vom Kaufpreis abziehen und den Rest als Gebäudewert ansehen?

Als grobe Überschlagsrechnung: ja, zur ersten Orientierung. Für steuerliche Zwecke oder eine belastbare Bewertung: nein, nicht automatisch. Das Bundesfinanzministerium weist ausdrücklich darauf hin, dass ein Gesamtkaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte aufzuteilen ist – nicht nach der bloßen Restwertmethode.

Ein Grundstück mit Gebäude wird für 1.200.000 € ersteigert. Ein Gutachter ermittelt folgende Teilwerte:

Auch bei einer Eigentumswohnung gehört ein Anteil am Grundstück dazu. Dieser ergibt sich aus dem Miteigentumsanteil (MEA), der in der Teilungserklärung und im Grundbuch festgelegt ist.

Kaufpreis der Wohnung: 420.000 €. Anteiliger Bodenwert: 72.000 €. Daraus ergibt sich ein Bodenanteil von rund 17,1 %. Der verbleibende Anteil (82,9 %) umfasst nicht nur die Wohnfläche innen, sondern auch den Anteil am Gemeinschaftseigentum: Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen, Heizung, Keller, Aufzug.

Bei Mehrfamilienhäusern steht in der Bewertung häufig der Ertrag im Vordergrund: Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer. Der Bodenwert fließt im Ertragswertverfahren als eigenständiger Bestandteil ein.

Nach § 40 ImmoWertV kann neben oder anstelle von Vergleichspreisen ein objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert verwendet werden. Bieter sollten prüfen, ob das Gutachten solche Anpassungen enthält – und ob sie plausibel sind.

Bodenrichtwerte sind stichtagsbezogene Durchschnittswerte. In stark steigenden Märkten können aktuelle Kaufpreise über dem Bodenrichtwert liegen. In abkühlenden Märkten können sie darunter liegen.

Ein konkretes Beispiel liefert der Berliner Ad-hoc-Marktreport Februar 2026. Er wertet Kauffälle für Bauland im individuellen Wohnungsbau (WGFZ bis 0,6) aus dem Zeitraum September bis November 2025 aus. Ergebnis für Gesamt-Berlin:

Bei Zwangsversteigerungen ist nicht der Bodenrichtwert selbst die zentrale Zahl, sondern der vom Vollstreckungsgericht festgesetzte Verkehrswert. Nach § 74a Abs. 5 ZVG wird dieser Grundstückswert vom Gericht festgesetzt, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen.

Der Bodenrichtwert ist trotzdem unverzichtbar, weil er im Verkehrswertgutachten regelmäßig ein wesentlicher Baustein der Bodenwertermittlung ist. Bei einem Einfamilienhaus wird der Bodenwert aus dem Bodenrichtwert abgeleitet und dann mit dem Gebäudewert zusammengeführt. Bei Mehrfamilienhäusern fließt er in den Ertragswert ein.

Für Bieter bei der Due Diligence ergibt sich daraus eine wichtige Konsequenz: Wer den Bodenrichtwert im Gutachten nicht prüft, kann einen fehlerhaft angesetzten Bodenwert übersehen – mit direktem Einfluss auf den Verkehrswert und die strategischen Wertgrenzen.

An den gerichtlich festgesetzten Verkehrswert knüpfen die strategisch wichtigsten Grenzen im Bieterverfahren an:

86 % des Verkehrswerts entfallen rechnerisch auf den Boden. Das Gebäude ist mit nur ca. 90.000 € bewertet – ein Signal für Bieter, dass der Lageaspekt deutlich dominiert.