Bieten & Versteigerungstermin: Der komplette Leitfaden

In den letzten 14 Tagen vor dem Termin müssen fünf Punkte erledigt sein: Abschluss der Due Diligence, gesicherte Finanzierung inklusive schriftlicher Bankzusage, bereitgestellte Sicherheitsleistung in zulässiger Form, schriftlich fixierte Bietgrenze und eingeplanter Fahrtweg.

Wer ohne abgeschlossene Due Diligence in den Termin geht, kauft blind. Kein Rücktrittsrecht, keine Nachverhandlung – das Gebot ist mit Zuschlag bindend. Die Bietgrenze sollte schriftlich fixiert und nicht im Saal revidiert werden.

Am Amtsgericht meldet sich jeder Bieter beim Rechtspfleger an. Mitzubringen sind Personalausweis oder Reisepass sowie bei Vertretung eine Vollmacht – bei juristischen Personen (GmbH, AG) zusätzlich ein aktueller Handelsregisterauszug. Die Sicherheitsleistung muss zum Zeitpunkt der Anmeldung nachgewiesen werden können.

Im Saal sitzen: Schuldner (falls erschienen), betreibende Gläubiger und ihre Vertreter, weitere Bieter und ggf. Zuschauer. Es empfiehlt sich, frühzeitig zu erscheinen – mindestens 20 Minuten vor Terminbeginn – um Formalitäten ruhig zu erledigen.

Ein Versteigerungstermin gliedert sich in sechs Phasen: Feststellung der Anwesenden, Verlesung der Verfahrensgrundlagen, Bekanntgabe des Verkehrswerts und der Wertgrenzen, mindestens dreißigminütige Bietstunde, förmlicher Schluss der Versteigerung und Entscheidung über den Zuschlag.

Die Bietstunde dauert gesetzlich mindestens 30 Minuten (§ 73 ZVG). In der Praxis kann sie kürzer enden, wenn nach dreimal Ausrufen des höchsten Gebots kein neues Gebot erfolgt. Jedes abgegebene Gebot ist bindend und kann nach Abgabe nicht zurückgezogen werden.

Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des festgesetzten Verkehrswerts (§ 68 ZVG). Ein Beteiligter kann sie sofort nach Ihrem Gebot verlangen; dann ist sie sofort zu leisten, sonst wird das Gebot zurückgewiesen (§§ 67, 70 ZVG). Zulässig sind ein Bundesbank- oder Verrechnungsscheck eines in Deutschland zugelassenen Kreditinstituts, frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt, eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bankbürgschaft oder eine Überweisung, die vor dem Termin bei der Gerichtskasse gutgeschrieben ist (§ 69 ZVG). Bargeld ist ausgeschlossen.

Wer keinen Zuschlag erhält, bekommt die Sicherheitsleistung unverzüglich zurück. Beim Zuschlag wird sie auf den Kaufpreis angerechnet und ist bis zur vollständigen Zahlung einbehalten.

Das geringste Gebot (§ 44 ZVG) setzt sich zusammen aus den bestehenbleibenden Rechten (insbesondere vorrangige Grundpfandrechte), den Verfahrenskosten sowie den laufenden Zinsen und Nebenleistungen des betreibenden Gläubigers. Es ist der gesetzliche Mindestbetrag – unterhalb dessen kein Zuschlag erfolgen darf.

Das geringste Gebot ist nicht identisch mit dem Verkehrswert. In manchen Fällen liegt es darüber (hohe bestehenbleibende Lasten), in anderen deutlich darunter. Es ist im Versteigerungsprotokoll und häufig bereits in der Terminbekanntmachung angegeben.

Im ersten Versteigerungstermin gelten zwei Schutzgrenzen: Die 5/10-Grenze nach § 85a ZVG verhindert einen Zuschlag unter fünfzig Prozent des Verkehrswerts ohne ausdrücklichen Antrag des betreibenden Gläubigers. Die 7/10-Grenze nach § 74a ZVG erlaubt einem Berechtigten, dessen Anspruch nicht gedeckt, bei 70 % aber voraussichtlich gedeckt wäre, die Versagung des Zuschlags zu beantragen, wenn das Meistgebot samt bestehen bleibender Rechte unter siebzig Prozent liegt; der Schuldner hat kein Antragsrecht. Wurde der Zuschlag aus einem dieser Gründe versagt, entfallen im darauffolgenden neuen Termin beide Grenzen.

Für Bieter bedeutet das: Im ersten Termin kann ein Gebot zwischen 50 % und 70 % des Verkehrswerts durch einen Versagungsantrag scheitern. Unterhalb von 50 % findet ohne Antrag des betreibenden Gläubigers kein Zuschlag statt. Diese Regeln schützen Schuldner und Gläubiger – sie sind kein Freibrief für Tiefstgebote.

Die wichtigste Regel beim Bieten: Strategie vor Spontanität. Die Bietgrenze wird vor dem Termin festgelegt und im Saal nicht revidiert. Wer seine Grenze in einem emotionalen Bietduell überschreitet, zahlt den Winner’s Curse – er übernimmt das Objekt zu einem Preis, der über seinem eigenen Wertansätz liegt.

Steigerungsschritte sollten kontrolliert gewählt werden. Große Sprünge signalisieren hohe Zahlungsbereitschaft und können andere Bieter aktivieren. Kleine Schritte strecken die Bietstunde, geben Informationen über die Reserven anderer Bieter und ermöglichen ein spätes, gezieltes Abschlussgebot.

Wer nicht persönlich erscheinen kann oder möchte, darf sich durch eine bevollmächtigte Person vertreten lassen. Empfohlen wird eine notariell beglaubigte Vollmacht, um Diskussionen am Amtsgericht zu vermeiden. In der Praxis übernehmen häufig Fachanwälte für Immobilienrecht oder spezialisierte Makler diese Funktion.

Der Vorteil: Emotionale Distanz. Ein Vertreter bietet mechanisch nach vorab übergebener Bietgrenze – ohne den Sog der Bietatmosphäre. Die Kosten hängen von Vertreter, Aufwand und Objektwert ab – vorab konkret erfragen und schriftlich fixieren lassen.

Mehrere Personen können gemeinsam als Bietergemeinschaft auftreten und den Zuschlag gemeinsam erhalten. Typische Konstruktionen sind die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) oder der Erwerb als Bruchteilseigentum. In beiden Fällen haften alle Ersteher gesamtschuldnerisch für den Kaufpreis.

Eine vorvertragliche schriftliche Vereinbarung über Anteile, Verwaltung, Kostentragung und Auseinandersetzung ist zwingend empfohlen – vor dem Termin, nicht danach. Steuerliche Konsequenzen (Grunderwerbsteuer pro Person auf den jeweiligen Anteil) sind zu prüfen.

Der Zuschlag erfolgt automatisch an den Meistbietenden, wenn alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind: geringstes Gebot erreicht, keine Wertgrenzenverletzung, kein Versagungsantrag. Mit dem Zuschlag selbst geht das Eigentum an der Immobilie auf den Ersteher über (§ 90 Abs. 1 ZVG) – ohne Auflassung, ohne Notar, auf­lösend bedingt nur durch eine erfolgreiche Beschwerde.

Versagung ist möglich auf Antrag (7/10-Grenze nach § 74a ZVG) oder von Amts wegen (unter 5/10-Grenze, geringstes Gebot nicht erreicht, Verfahrensfehler). Bei Versagung wird ein neuer Termin angesetzt.

Gibt kein Bieter ein Gebot ab oder wird das geringste Gebot nicht erreicht, kann das Gericht den Termin aufheben oder einen neuen Termin bestimmen. Der betreibende Gläubiger entscheidet in aller Regel, ob ein Folgetermin beantragt wird.

Wichtig: Blieb der Ersttermin ganz ohne Gebot, gelten die Wertgrenzen im nächsten Termin unverändert weiter. Nur wenn zuvor ein Gebot unter der Grenze abgegeben und der Zuschlag deswegen versagt wurde, entfallen die Grenzen im Folgetermin.

Folgt der Wiederholungstermin auf eine Versagung nach § 74a oder § 85a ZVG, entfallen dort beide Wertgrenzen. Zuschläge unter 50 % des Verkehrswerts sind dann rechtlich möglich und kommen in der Praxis vor. Das Risikoprofil des Objekts bleibt identisch – die Due Diligence muss ebenso gründlich erfolgen wie im ersten Termin.

Wer Wiederholungstermine systematisch beobachtet, kann von deutlich günstigeren Zuschlags­preisen profitieren – allerdings mit der Einschränkung, dass das Objekt den ersten Termin ohne Zuschlag überstanden hat, was eigene Rückschlüsse auf Lage, Zustand oder Rechtssituation zulässt.

Der Versteigerungssaal erzeugt Gruppendynamik, die rationale Bietentscheidungen untergräbt. Der sogenannte „letzter Bieter“-Effekt verleitet Bieter dazu, ein einmal begonnenes Duell nicht aufzugeben – weil das eigene Investment (Zeit, Fahrt, Vorbereitung) unbewusst als Sunk Cost in die Bietentscheidung einfliesst.

Bietfallen entstehen oft durch Triggering: Ein Mitbieter erhöht in kleinen Schritten und fühlt sich dabei „billig“ an – bis die Summe weit über der eigentlichen Grenze liegt. Emotionsregulation ist eine Kernkompetenz im Saal.

Viele Fehler im Versteigerungstermin sind vermeidbar – sie entstehen durch mangelnde Vorbereitung oder emotionale Entscheidungen im Saal. Die häufigsten: