Kosten ab dem Zuschlag: Wer zahlt Grundsteuer, Hausgeld, Strom und Gas?

Das Gesetz knüpft an den Zuschlag an, nicht an den Grundbucheintrag. Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks, es sei denn, der Beschluss wird im Beschwerdewege rechtskräftig aufgehoben (§ 90 Abs. 1 ZVG). Von dem Zuschlag an gebühren ihm die Nutzungen, und er trägt die Lasten (§ 56 Satz 2 ZVG). Auch die Gefahr des zufälligen Unterganges geht in Ansehung des Grundstücks mit dem Zuschlag auf ihn über (§ 56 Satz 1 ZVG).

In das Grundbuch wird der Ersteher später eingetragen: Ist der Teilungsplan ausgeführt und der Zuschlag rechtskräftig, ersucht das Gericht das Grundbuchamt, den Ersteher als Eigentümer einzutragen (§ 130 Abs. 1 ZVG). Dazwischen liegt eine Zeit, in der der Ersteher Eigentümer ist, ihn das Grundbuch aber noch nicht als Eigentümer ausweist. Wie die Eintragung abläuft, steht im Artikel Eigentumsübergang und Grundbucheintragung.

Welche Posten im Einzelnen „Lasten“ sind, zählt § 56 ZVG nicht auf. Die folgenden Abschnitte gehen deshalb Posten für Posten durch, was die jeweils einschlägigen Vorschriften sagen und was offen bleibt.

Weil die Gefahr übergeht, prüfen Sie den Versicherungsschutz. Geht das Eigentum an der versicherten Sache im Wege der Zwangsversteigerung über, sind die §§ 95 bis 98 VVG entsprechend anzuwenden (§ 99 VVG). Welche Versicherungen Sie brauchen, behandelt der Artikel Versicherung nach dem Zuschlag.

Bei der Grundsteuer ist zu trennen: Im Verhältnis zum früheren Eigentümer trägt der Ersteher die Lasten von dem Zuschlag an (§ 56 Satz 2 ZVG). Gegenüber der Gemeinde gilt das Grundsteuergesetz:

Für das Jahr des Zuschlags heißt das: Die Zurechnung des Grundstücks wird nach dem Eigentumswechsel fortgeschrieben, und zwar auf den Beginn des folgenden Kalenderjahres (§ 222 Abs. 2 und 4 BewG). Das Bundesverwaltungsgericht hat zur früheren Parallelvorschrift (§ 22 BewG) entschieden, dass für das Jahr des Zuschlags deshalb kein Grundsteueranspruch zu Lasten des Erstehers entsteht. Im Verhältnis zum früheren Eigentümer hat der Ersteher danach die nach dem Zuschlag entstandenen Grundsteuern zu tragen (§ 56 Satz 2 ZVG, § 103 BGB; BVerwG, Urteil vom 7. September 1984, 8 C 30.82).

Bei einer Eigentumswohnung regeln die §§ 16 und 28 WEG, wie die Kosten der Gemeinschaft getragen und eingefordert werden:

Wer bei einem Eigentümerwechsel im laufenden Jahr welchen Betrag schuldet, steht in diesen Vorschriften nicht. Nach der Rechtsprechung kommt es auf die Fälligkeit an, nicht auf eine zeitanteilige Aufteilung: Für Wohngeld haftet bei einem Wechsel innerhalb des Wirtschaftsjahres bis zum Eigentumswechsel der frühere Eigentümer und ab diesem Zeitpunkt der Erwerber beziehungsweise Ersteher (BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017, V ZR 257/16, Rn. 8 und 13).

Rückstände des früheren Eigentümers sind ein anderes Thema; dazu steht unten ein kurzer Abschnitt, die Einzelheiten im Artikel Hausgeldrückstände bei Zwangsversteigerungen.

§ 56 ZVG erwähnt Versorgungskosten nicht. Für Strom und Gas lohnt der Blick in die Grundversorgungsverordnungen. Ihr § 2 enthält in beiden Verordnungen inhaltsgleich:

Diese Aussagen betreffen nur den Grundversorgungsvertrag mit Haushaltskunden, nicht jeden Liefervertrag. Ob und ab wann der Ersteher selbst Kunde ist, ergibt sich aus diesen Vorschriften nicht. Wie Zählerstände zur Übergabe festgehalten werden, steht im Artikel Objektübergabe nach dem Zuschlag.

Wasser und Abwasser: Dazu macht dieser Artikel keine allgemeine Aussage. Fragen Sie beim örtlichen Versorger und bei der Gemeinde nach den dort geltenden Bedingungen und Satzungen, und teilen Sie den Eigentümerwechsel mit.

Die Miete für die Zeit ab dem Zuschlag gebührt dem Ersteher (§ 56 Satz 2 ZVG, §§ 99 Abs. 3, 100 BGB). Ist das Grundstück einem Mieter oder Pächter überlassen, gelten bestimmte Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§§ 566, 566a, 566b Abs. 1, §§ 566c und 566d BGB) nach Maßgabe der §§ 57a und 57b ZVG entsprechend (§ 57 ZVG). Vorausverfügungen und Zahlungen des Mieters an den früheren Vermieter können dem Ersteher gegenüber wirksam sein (§§ 566b Abs. 1, 566c, 566d BGB); an die Stelle des Eigentumsübergangs tritt dabei die Beschlagnahme (§ 57b Abs. 1 ZVG). Mietvertrag, Kaution und Kündigung behandelt der Artikel Mietvertrag nach dem Zuschlag.

Nutzt noch der frühere Eigentümer oder ein anderer das Objekt, ohne Mieter zu sein, ist das ein anderer Fall. Aus dem Beschluss, durch den der Zuschlag erteilt wird, findet gegen den Besitzer des Grundstücks die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe statt; sie soll nicht erfolgen, wenn der Besitzer auf Grund eines Rechts besitzt, das durch den Zuschlag nicht erloschen ist (§ 93 Abs. 1 ZVG). Ob und in welcher Höhe der Ersteher für die Zeit bis zur Übergabe eine Entschädigung verlangen kann, behandelt der Artikel Nutzungsentschädigung nach Zwangsversteigerung.

Hausgeld: Hausgeld-Altrückstände schuldet der Ersteher nicht; die Gemeinschaft kann dafür aus dem Erlös bedient werden (§ 56, § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG). Wie weit das geht, welche Grenzen gelten und was vor dem Zuschlag beschlossen sein kann, steht im Artikel Hausgeldrückstände bei Zwangsversteigerungen.

Grundsteuer: Die Haftung des Erwerbers für Grundsteuer seit Beginn des Vorjahres, also auch für das Jahr des Zuschlags, gilt nach dem Bundesgesetz nicht für Erwerbe im Vollstreckungsverfahren (§ 11 Abs. 2 GrStG). Die öffentliche Last (§ 12 GrStG) richtet sich in der Zwangsversteigerung nach dem ZVG: Bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigte Beträge sind aus dem Bargebot zu decken (§ 49 Abs. 1 ZVG), im Übrigen erlischt sie mit dem Zuschlag (§ 52 Abs. 1, § 91 Abs. 1 ZVG; BVerwG, 8 C 30.82). Fragen Sie wegen konkreter Rückstände bei der Gemeinde und bei dem Gericht, das das Verfahren führt (§ 1 Abs. 1 ZVG). Für Länder mit eigenem Grundsteuergesetz gilt der Hinweis im Abschnitt Grundsteuer.

Verwendungen vor dem Zuschlag: Zum Ersatz von Verwendungen, die vor dem Zuschlag gemacht sind, ist der Ersteher nicht verpflichtet (§ 93 Abs. 2 ZVG).