Ablauf der Teilungsversteigerung: Schritt für Schritt

Gehört eine Immobilie mehreren Personen gemeinsam, etwa Ehepartnern oder einer Erbengemeinschaft, kann jeder Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Lässt sich die Immobilie nicht anders teilen, bleibt die Versteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft (§ 180 ZVG). Das Verfahren folgt weitgehend den Regeln der normalen Zwangsversteigerung, solange die §§ 181 bis 185 ZVG nichts anderes bestimmen.

Den Unterschied zur Zwangsversteigerung erklärt der Artikel Zwangsversteigerung und Teilungsversteigerung im Vergleich. Für den Einstieg in das Thema hilft der Leitfaden für Miteigentümer.

Ein Miteigentümer stellt beim zuständigen Amtsgericht (Vollstreckungsgericht) den Antrag auf Anordnung der Versteigerung. Einen vollstreckbaren Titel braucht er dafür nicht (§ 181 Abs. 1 ZVG). Zulässig ist der Antrag nur, wenn der Antragsteller als Eigentümer im Grundbuch steht, Erbe eines eingetragenen Eigentümers ist oder das Recht eines Eigentümers auf Aufhebung der Gemeinschaft ausübt (§ 181 Abs. 2 ZVG).

Die Zustimmung der anderen Miteigentümer ist nicht nötig. Vertritt ein Vormund oder Betreuer einen Miteigentümer, braucht er für den Antrag die Genehmigung des Familien- beziehungsweise Betreuungsgerichts.

Sind die Voraussetzungen erfüllt, ordnet das Gericht die Versteigerung per Beschluss an. Es bittet das Grundbuchamt, den Versteigerungsvermerk im Grundbuch einzutragen (§ 19 ZVG). Ab der Zustellung des Beschlusses ist das Verfahren für die Beteiligten sichtbar, und Verfügungen über den Anteil sind eingeschränkt (Beschlagnahme).

Stellt ein weiterer Miteigentümer später einen eigenen Antrag, ergeht kein neuer Beschluss. Das Gericht lässt ihn nur dem laufenden Verfahren beitreten (§ 27 ZVG). Er hat dann dieselben Rechte, als wäre das Verfahren auf seinen Antrag angeordnet worden. Das ist wichtig, weil das Verfahren für ihn weiterlaufen kann, auch wenn der erste Antragsteller zurücktritt.

Das Gericht legt den Verkehrswert der Immobilie fest, bei Bedarf nach Anhörung von Sachverständigen (§ 74a Abs. 5 ZVG). In der Praxis liegt dem ein Gutachten zugrunde. Gegen den Festsetzungsbeschluss ist die sofortige Beschwerde möglich. Später lässt sich der Zuschlag nicht mehr damit angreifen, der Wert sei falsch festgesetzt worden.

Der Verkehrswert ist die Grundlage für die Sicherheitsleistung der Bieter und für die Wertgrenzen. Mehr dazu im Artikel zum Verkehrswertgutachten.

Das Gericht bestimmt den Versteigerungstermin und macht ihn öffentlich bekannt, in der Regel über das ZVG-Portal. Die Fristen aus § 43 ZVG sind streng:

• Sechs Wochen vor dem Termin muss die Terminsbestimmung öffentlich bekannt gemacht sein. Ruhte das Verfahren zwischenzeitlich wegen einer einstweiligen Einstellung, genügen zwei Wochen.
• Vier Wochen vor dem Termin müssen Schuldner und bekannte Beteiligte die Terminsbestimmung zugestellt bekommen.

Wird eine dieser Fristen versäumt, muss der Termin aufgehoben und neu angesetzt werden. Das geringste Gebot richtet sich in der Teilungsversteigerung nach den Rechten, die den Anteil des Antragstellers belasten oder ihm vorgehen (§ 182 ZVG).

Im Termin gelten für Gebote grundsätzlich dieselben Regeln wie in der normalen Zwangsversteigerung (§ 180 Abs. 1 ZVG). Auch Miteigentümer dürfen mitbieten. Nach einem Gebot kann ein Beteiligter Sicherheit verlangen (§ 67 ZVG). Ein Miteigentümer mit einer Grundschuld, die sein Gebot ganz oder teilweise deckt, muss insoweit keine Sicherheit leisten (§ 184 ZVG). Die Höhe der Sicherheit und die zulässigen Formen erklärt der Artikel zur Sicherheitsleistung.

Im Anschluss entscheidet das Gericht über den Zuschlag. Gründe, aus denen er zu versagen ist, stehen in § 83 ZVG; die Wertgrenzen erklärt der Artikel zur 7/10-Grenze und 5/10-Grenze. Mit dem Zuschlag geht das Eigentum auf den Ersteher über; den Ablauf des Termins im Detail beschreibt der Artikel zum Versteigerungstermin.

Nach dem Zuschlag zahlt der Ersteher sein Gebot, und das Gericht bestimmt den Verteilungstermin. Aus dem Erlös werden zuerst die Verfahrenskosten und die eingetragenen Rechte bedient. Der Rest steht den Miteigentümern nach ihren Anteilen zu. Einigen sich die Beteiligten über die Verteilung nicht, wird der Betrag hinterlegt, und der Streit geht ohne das Haus weiter.

• Rücknahme des Antrags. Nimmt der Antragsteller den Antrag zurück, wird das Verfahren aufgehoben (§ 29 ZVG), sofern kein anderer Miteigentümer beigetreten ist.
• Einstweilige Einstellung auf Antrag eines Miteigentümers. Das Gericht kann das Verfahren für höchstens sechs Monate einstellen, wenn das nach Abwägung der Interessen angemessen ist; einmal ist die Wiederholung möglich (§ 180 Abs. 2 ZVG).
• Einstellung zum Schutz eines gemeinschaftlichen Kindes. Gehört außer dem betreibenden Miteigentümer nur sein Ehegatte, früherer Ehegatte oder Lebenspartner der Gemeinschaft an, kann das Gericht zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Kindeswohls einstellen; mehrfache Wiederholung ist zulässig (§ 180 Abs. 3 ZVG).
• Höchstdauer. Alle Einstellungen nach § 180 Abs. 2 und 3 ZVG zusammen dürfen fünf Jahre nicht überschreiten (§ 180 Abs. 4 ZVG).
• Einigung. Auszahlung eines Miteigentümers, gemeinsamer freihändiger Verkauf oder Mediation beenden das Verfahren am zuverlässigsten. Die Wege beschreibt der Leitfaden zur Teilungsversteigerung.

Für die Einstellungsanträge gelten kurze Fristen nach Zustellung der gerichtlichen Belehrung (§ 180 i. V. m. § 30b ZVG). Lassen Sie einen zugestellten Beschluss deshalb sofort anwaltlich prüfen.

Die Dauer folgt im Kern der normalen Zwangsversteigerung: Gutachten, Fristen für Bekanntmachung und Zustellung sowie der Termin kosten Zeit. Einstellungsanträge, Streit um den Verkehrswert oder ein zweiter Termin verlängern das Verfahren deutlich. Typische Zeiträume und die einzelnen Phasen zeigt der Artikel Dauer des Zwangsversteigerungsverfahrens.